Рейтинг схем покупки жилища на первичном рынке

13 Сентябрь 2013

По данным компании «Метриум Групп», до 50% сделок купли-продажи жилища на первичном рынке в 2012 году происходило по договорам долевого роли. Если на более ранешних шагах развития рынка до 2010 года рынку было присуще огромное обилие разных юридических схем по продаже жилой недвижимости, то сейчас «круг сузился» до 4 схем. Специалисты составили рейтинг более всераспространенных сейчас схем покупки жилища на первичном рынке.   Покупка по договору долевого роли в согласовании с Законом №214-ФЗ Объем в Москве - 46% Объем в Столичной области - 89%На сегодня это самая надежная для покупателей схема приобретения квартиры в новостройке. Заключать с покупателем контракт долевого роли застройщик имеет право только после регистрации права аренды либо принадлежности на земляной участок, получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации. Если эти требования не соблюдены, клиент имеет право востребовать выплаты уплаченной суммы, процентов и возмещения убытков. Контракт долевого роли в неотклонимом порядке регится в Управлении Федеральной службы гос регистрации, кадастра и картографии, что исключает двойные реализации. Если покупателем выступает юридическое лицо, то при нарушении срока передачи квартиры застройщик должен выплачивать пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Русской Федерации, действующей на денек выполнения обязательства, от цены контракта за каждый денек просрочки. Если же участником долевого строительства является гражданин, то неустойка (пени) выплачивается застройщиком в двойном размере. При выявлении строй изъянов клиент имеет право добиваться от застройщика безвозмездно убрать все недочеты, компенсацию за изготовленный им ремонт либо уменьшить цена квартиры в согласовании с масштабом выявленных изъянов. При всем этом условие контракта о том, что застройщик не несет ответственности за строй недостатки, вначале является жалким. Пожалуй, единственным случаем, когда покупатели по ДДУ могут серьезно пострадать – это банкротство застройщика.   Покупка по подготовительному договору купли-продажи Объем в Москве - 33% Объем в Столичной области - 1%   Это схема,  используемая застройщиками, является легитимной только при условии, что квартиры продаются в новостройке, по которой получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Другими словами, строящиеся многоквартирные дома продавать по подготовительному договору – нелегально. Закон 214 воспрещает завлекать деньги людей на строительство жилища. В неприятном случае застройщику угрожает большой штраф. Нужно сказать, что невзирая на то, что 214-ФЗ работает с 2005 года, на рынке до сего времени есть застройщики (порядка 10%), реализующие строящуюся жилую недвижимость по подготовительным договорам, другими словами откровенно нарушающих закон. Следует осознавать, что сам предмет подготовительного контракта – не покупка квартиры, а только намерение сторон заключить сделку в дальнейшем. Потому схема подготовительной оплаты, как и вексельная, не дает будущему покупателю гарантий на получение избранной и оплаченной квартиры. Особому риску при таковой схеме подвергаются покупатели квартир в случае признания торговца нулем: покупатели просто могут лишиться и средств, и квартир. При этом эти же опасности остаются у покупателя, приобретающего квартиру в уже построенном доме, невзирая на то, что застройщик действует уже на легитимных основаниях. По преддоговору они работают в этом случае, если ему нужно расплатиться с инвесторами. Схема последующая: дом готов, но не оформлен в собственность торговца. Застройщик заключает с покупателем контракт, по которому делается 100% предоплата. Собирает по данной схеме средства, рассчитывается с инвестором и подписывает акт об выполнении обязанностей. Без этого торговец не может оформить свое право принадлежности на квартиры. И только после проведения взаиморасчетов с инвестором он оформляет квартиры на себя. Невзирая на то, что данная схема не противоречит действующему законодательству, но она является ненадежной, так как не защищает покупателей от двойных продаж. И выбирая компанию, реализующую квартиры по подготовительному договору, всегда помните о имеющихся рисках.      Покупка через ЖСК в согласовании с Законом №214-ФЗ Объем в Москве - 20% Объем в Столичной области - 8%   Жилищно-строительный кооператив – это добровольческое объединение людей с целью строительства, реконструкции и управления многоквартирным домом. До введения в действие Закона №214-ФЗ ЖСК были довольно популярны, потому что погашать цена пая можно было в течение многих лет. Понятно, что на быстро растущем рынке это было значимым преимуществом перед другими схемами, где требовалось брать ипотечный кредит под высочайшие проценты. В отличие от контракта долевого роли, войти в состав ЖСК можно в возрасте 16 лет. Никакой банк не даст ипотечный кредит 16-летнему заемщику для выплаты первого взноса по договору долевого роли. Но на этом достоинства ЖСК завершаются и начинаются суровые минусы. Во-1-х, все, кто заходит в состав ЖСК, должны платить членские взносы  - вступительный взнос, каждомесячные взносы. Во-2-х, ЖСК не должен фиксировать конечную цена квартиры, другими словами итоговая стоимость по решению общего собрания может быть увеличена. По схеме приобретения квартиры через ЖСК еще больше рисков остаться без квартиры либо с квартирой ненадлежащего свойства. Аспект в том, что решение о заселении в квартиру пайщика принимается на общем собрании членов ЖСК. На практике это означает, что даже если клиент выплатил пай вполне, давно ожидаемой квартиры он может и не получить, если заселение по каким-то причинам не одобрило общее собрание. В отличие от контракта долевого роли, ЖСК не должен устранять выявленные недостатки и недостатки строительства. При схеме покупки через ЖСК получить свидетельство права принадлежности можно только после того, как сумма пая будет выплачена вполне. Это приводит к тому, что дом может быть сдан, квартира получена, клиент может жить в ней пару лет, и при всем этом он не имеет права получить свидетельство права принадлежности. Еще одна опасность заключается в том, что пайщика имеют право исключить из ЖСК без разъяснения обстоятельств, и это не противоречит действующему законодательству.   Покупка по договору купли-продажи (ДКП) Объем в Москве – 1% Объем в Столичной области – 2%   Контракт купли-продажи заключается заместо контракта долевого роли в этом случае, когда дом уже построен, введен в эксплуатацию и на оставшиеся квартиры застройщик оформил право принадлежности. Контракт купли-продажи меж клиентом и застройщиком заключается точь-в-точь как и контракт на вторичном рынке – прописывается предмет контракта, стоимость, права и обязанности сторон. Если ассоциировать с  контрактом долевого роли, то для покупателя эта схема наименее прибыльна. К примеру, в договоре купли-продажи никто не может обязать застройщика брать на себя ответственность за строй недостатки, клиент уже не может добиваться устранения выявленных недочетов либо компенсацию за самостоятельный ремонт. Толика договоров купли-продажи на первичном рынке ничтожно мала, потому что практически все квартиры в новостройках раскупаются за длительное время до окончания строительства.  

Специалисты «Метриум Групп» отмечают также, что при покупке квартиры в новостройке закон разрешает внедрение еще 2-ух схем, но они не представлены на рынке. 1-ая – это жилищно-накопительные кооперативы, которая в отличие от ЖСК более непростая в практическом применении, а поэтому не всераспространена. 2-ая схема – контракт инвестирования либо соинвестирования, который был популярен до принятия поправок в 214-ФЗ (ранее по нему заключалось порядка 10-15% сделок). Сейчас закон разрешает застройщику завлекать средства по договору инвестирования только от юридических лиц, которые часто выкупают у девелопера сходу пул квартир. При всем этом брать средства от физических лиц по данному договору уже нельзя. Законодатели руководствовались тем, что инвестор – это человек, который покупает недвижимость с целью извлечения валютной выгоды, соответственно, он осознанно идет на риск. Тогда как 214-ФЗ защищает сначала физических лиц, которые приобретают жилище для собственных нужд, и это верно.

«По данным Росреестра, в Рф за три квартала 2012 года было заключено на 66 тыс. договоров долевого роли больше, чем за аналогичный период 2011 года, - гласит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». - На нынешний день  фактически весь первичный рынок Москвы и области юридически незапятнанный: практически весь объем договоров заключается по законным схемам. При всем этом рынок столичного региона сделал быстрый рывок: по сопоставлению с 2010 годом в Москве за три квартала 2012 года количество договоров долевого роли подросло в 6 раз, в Подмосковье – в 14 раз. Необходимо отметить, что на сегодня Подмосковье уверенно держит пальму первенства по объему зарегистрированных договоров долевого роли. Юридическая чистота и максимальная  прозрачность – один из более значимых причин, поддерживающих спрос и мотивирующих покупателей выбирать жилище в Москве и Подмосковье».