Юрист Ира Цветкова: Русские квартиросъемщики — самые незащищенные в Европе

28 Май 2013

По экспертным оценкам, около 35–40 млн человек в Рф проживают в съемном жилище. Русский рынок аренды имеет многомиллиардные обороты и является одним из огромнейших в мире. Но при всем этом работает он в критериях правового вакуума. Ограниченность арсенала юридических инструментов регулирования арендных правоотношений и их низкое качество — главные предпосылки, сдерживающие формирование настоящего сектора арендного жилища и здоровой конкурентноспособной среды в этом секторе русского рынка недвижимости», — уверена юрист Ира Цветкова.

В русской юридической практике можно выделить несколько разновидностей споров, связанных с арендными правоотношениями на рынке жилища. Во-1-х, это конфликты, возникающие в связи с всераспространенными в этой сфере схемами мошенничества. Более нередкий метод обмана — предоставление платных информационных услуг типо от лица собственников квартир. Во-2-х, судебные разбирательства, возникающие меж нанимателями и собственниками жилища в связи с однобоким расторжением договоров, выселением арендаторов, взысканием арендной платы либо оспариванием порядка ее индексации.

«Как указывает анализ правоприменительной практики, основной предпосылкой появления споров является низкое качество договорной базы, также отсутствие гос системы регулирования арендных правоотношений в жилищном секторе, — гласит юрист Ира Цветкова. — За рубежом договоры найма являются многостраничными документами, которые конкретно обрисовывают отношения сторон и вероятные сценарии развития событий: сроки найма, возможность его продления, размер оплаты и коммунальные платежи, порядок индексации ставки и освобождения квартиры и пр.».

Европейское (и частично южноамериканское) законодательство нацелено на защиту прав  нанимателей. Часто выселить арендаторов может быть только по решению суда и при наличии весомых и убедительных оснований для этого (такими числятся долги по квартплате, нарушение правил проживания и пр.). В неприятном случае домовладельцы должны продлевать арендные договоры, если арендатор делает все его условия. В неких европейских странах законодательно ограничена возможность выселения семей с детками в прохладное время года, также установлен предельный индекс увеличения квартплаты для отдельных групп квартиросъемщиков, ограничена возможность заключения короткосрочных договоров. Квартиросъемщики имеют возможность сохранять условия аренды для собственных малышей и родственников.

Жесткие и прозрачные правила игры содействуют оживленному развитию рынков аренды жилища, так как увеличивают доверие потребителей к домовладельцам. Логично, что в почти всех больших европейских и американских городках в аренду сдается до 30–50 % жилого фонда, часто по применимым и легкодоступным ставкам.   В Рф ничего подобного нет. Правительство не вникает в тонкости арендных правоотношений и практически не участвует в регулировании этого сектора — если, естественно, не считать таким повторяющиеся рейды участковых и налоговых инспекторов, направленные на выявление «серых» арендных схем. Закономерно, что арендные договоры или совсем не заключаются, или составляются арендодателями так роскошно, что позволяют домовладельцам в хоть какой момент выставить квартирантов на улицу. Реализуется традиционный принцип, при котором наличие законов (а именно, норм Штатского, Жилищного кодекса) компенсируется возможностью их неисполнения.

«В этой ситуации подробный контракт, описывающий все аспекты отношений с  собственником жилплощади, является единственным, хотя и не стопроцентным, методом защиты прав арендатора, — гласит Ира Цветкова. — Мы советуем нашим клиентам документально оформлять сделку даже в этом случае, если жилище арендуется у родственников либо друзей. В договоре аренды следует клеветать все, казалось бы, несущественные происшествия (порядок индексации арендной платы, периодичность вероятных визитов владельца жилища, состояние имущества и степень его износа и пр.), также создавать расчеты только с владельцем либо его легитимным представителем, сопровождая передачу средств получением соответственных расписок».