Юрист Олег Сухов: Когда нужно отрешиться от покупки квартиры

02 Декабрь 2013

Обычно, будущие покупатели жилой недвижимости огромное внимание обращают на площадь комнат и планировку, систему отопления и проводку, высоту потолков, вид из окна, инфраструктуру района и ряд других важных черт. Интересуются и будущими соседями. Но сколь бы презентабельна ни была иногда квартира, время от времени следует отрешиться даже от «идеального» варианта. О том, когда и почему нельзя выходить на сделку по приобретению недвижимости, ведает юрист Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Покупка квартиры с жильцом

«От сделки сходу нужно отрешиться, если на момент подписания контракта в приобретаемом жилом помещении будут зарегистрированы лица, когда-то отказавшиеся от приватизации данной недвижимости. У этих людей есть бессрочное право использования таковой квартирой. Если прошлый собственник неподвижного имущества оформил завещание, указав в нем лиц, имеющих право использования квартирой после его погибели, такие лица также не могут быть выселены ни наследниками, ни новыми собственниками, — предупреждает юрист Олег Сухов. — Новый обладатель квартиры с таким "нескончаемым обитателем" практически станет собственником комнаты или комнат в коммунальной квартире с живущим в ней сторонним лицом».

Но если вышеуказанные «жильцы» до подписания контракта купли-продажи сами высвободят жилое помещение («выпишутся» из него), то понравившуюся недвижимость, проверив другие моменты юридической чистоты, брать можно. «За 2011-2012 годы в районных судах городка Москвы подверглось рассмотрению приблизительно 150 исковых заявлений, в каких новые собственники жилых помещений пробовали высвободить обретенные квартиры от людей, владеющих бессрочным правом использования недвижимостью. Как указывает практика, шансы на выселение таких лиц в судебном порядке минимальны», — отмечает юрист Олег Сухов.

Сделка по доверенности

Юрист Олег Сухов также просит направить внимание: «В случаях, когда жилое помещение продается по доверенности, а сам торговец ввиду его занятости либо по другой причине не выходит на личный контакт, от таковой сделки стоит или отрешиться, или подойти к ней с чрезвычайной осторожностью». Во-1-х, доверенность реальна или до окончания срока деяния, или до момента, когда она будет отменена торговцем у нотариуса (это очень принципиальное условие!).

Притом никто, в том числе Росреестр и клиент, не может знать о ее отмене. Это значит, что заключенный контракт по приобретению квартиры может быть потом просто оспорен.

Во-2-х, предпосылки того, что собственник отчуждаемого неподвижного имущества «скрывается», могут быть самыми различными. К примеру, «продавец» просто не знает о том, что его квартиру продают, или он является недееспособным либо ограниченно дееспособным, а может, его и совсем уже нет в живых.

«Если клиент все таки отважился выйти на такую сделку, нужно кропотливо проверить подлинность и реальность доверенностей, также историю квартиры в отношении прошлых собственников и их судьбу. Перед подписанием контракта о приобретении недвижимости непременно необходимо получить информацию из психоневрологического и наркологического диспансеров по месту регистрации торговца о том, не состоит ли последний на учете», — остерегает юрист Олег Сухов.

Нелегальная перепланировка

Этот недочет квартиры не является настолько же значимым, как нареченные выше. Все же нелегальная перепланировка может принести новенькому собственнику как минимум дополнительные препядствия и издержки в дальнейшем, а в исключительных случаях — утрату квартиры. При осмотре жилого помещения нужно узнать у торговца, проводилась ли перепланировка в жилом помещении и была ли она легитимно оформлена. Практически проверить наличие нелегальной перепланировки достаточно легко — следует пристально изучить документы БТИ на недвижимость и сопоставить реальные элементы квартиры с нанесенными на плане. Если имеются суровые расхождения, от покупки лучше воздержаться.

Приведенный выше перечень ситуаций, когда от сделки необходимо отрешиться, не является исчерпающим, но обхватывает самые всераспространенные. В 85 % случаев стандартная процедура юридической проверки чистоты квартиры указывает, что квартира чиста, и имеет смысл выходить на сделку, в то время как после проверки всех документов время от времени выясняется, что получать данную квартиру не следует. И очередной совет от адвоката Олега Сухова: «Перед сделкой с торговцем нужно детально обсудить содержание контракта купли-продажи и передаточного акта, критерий передачи средств и доступа к банковской ячейке, обговорить содержание расписок, найти условия обмена документами меж торговцем и покупателем».