Правовой ликбез: что больше всего волнует покупателей квартир?

31 Октябрь 2013

Каждый клиент жилища уделяет особенное внимание правовым гарантиям, обозначенным в документах на квартиру и кропотливым образом изучает все вероятные неоднозначные моменты в договоре купли-продажи квартиры. Специалисты компании «Метриум Групп» составили листинг самых нередко задаваемых вопросов при подписании документов на приобретение жилого имущества в новостройке по 214-ФЗ. Вопросы проранжированы зависимо от шага, на котором они могут появиться.  1. Требуется ли согласие жена на покупку квартиры?

Если клиент пользуется услугами торговца недвижимости (девелопера либо риэлтора) по регистрации сделки купли-продажи, он может быть уверен, что его уведомят о полном перечне требуемых бумаг. Но клиент квартиры также вправе оформлять документы без помощи других. В данном случае ему необходимо уделять свое внимание на некие аспекты, к примеру, необходимость письменного согласия жена на покупку квартиры, согласно ст.35 Домашнего кодекса.

 «По семейному кодексу, при отсутствии документального доказательства согласия второго жена на сделку, Росреестр имеет все основания для отказа в регистрации, - гласит генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Потому мы советуем всегда уделять свое внимание на требования организаций, которые проводят правовую экспертизу и регистрируют сделку о покупке квартиры на местах. Для госструктур наличие этого документа непременно. Фактически всегда при попытке покупателя квартиры оспорить этот отказ, суды встают на сторону госслужащих».

  2. Можно ли использовать при покупке квартиры материнский домашний капитал (МСК)?

Иногда для юный семьи нет более прибыльного вложения материнского капитала, чем издержать эту сумму (порядка 387 тыщ руб. с 01.01.12) на покупку квартиры. Согласно федеральному закону «О дополнительных мерах гос поддержки семей, имеющих детей» N 256-ФЗ, при единовременном платеже (приобретении жилой недвижимости за наличные) вложить приобретенные от страны средства супруги могут сходу после рождения второго малыша. Использовать средства МСК можно как при расчете с торговцем (физическим лицом), застройщиком, так и при расчете с банком-кредитором. Все операции с внедрением средств материнского капитала идут строго в безналичном порядке. К приобретаемому жилью законодательно установлено не настолько не мало требований, самое главное из которых – оно должно находиться на местности РФ и оформляться в общую собственность родителей и малышей. В связи с этим при покупке новостройки клиент должен предоставить в банк зарегистрированный контракт долевого роли и нотариальное обязательство о том, что приобретаемая недвижимость будет оформлена в собственность на всех членов семьи, включая малышей.

«Однако на практике при воззвании в банк пользоваться материнским капиталом довольно трудно, - объясняет Мария Литинецкая. – Если юные предки желают навести МСК на часть начального взноса, что в большинстве случаев и бывает, что не все банки на это идут. Дело в том, что Пенсионный Фонд производит перечисление денег в течение 2-ух месяцев, что не прибыльно ни девелоперу, ни банку. Потому почаще встречаются предложения банков погасить МСК в счет уже выданного кредита, а это означает, что юный семье придется накопить на начальный взнос самим. Принципиально держать в голове, что МСК можно навести лишь на погашение основного долга и процентов по нему, ни при каких обстоятельствах этими средствами нельзя будет погасить начисленные в случае просрочки штрафы и пени».

3. Какие опасности несет клиент квартиры, если дом строится на участке, который находится в длительной аренде?

Часто покупателя квартиры настораживает тот факт, что дом строится на участке, оформленным застройщиком в длительную аренду. Если в Подмосковье такая практика встречается пореже, потому что многие девелоперы строят на землях, находящихся в их принадлежности, то для столичных проектов это стандартная практика.

«Для покупателя квартиры данный факт не несет никаких рисков, - уделяет свое внимание Мария Литинецкая. - Собственник жилища получает автоматическое право на аренду участка до того времени, пока там будет стоять дом. Арендная плата на него устанавливается законодательно и может отражаться, в том числе, в виде налога на землю. Если же земляной участок вначале принадлежит застройщику, а не городку, то жильцы платят налог на имущество, потому так либо по другому от каждогодних выплат не уйти. Сумма в обоих случаях малозначительна – порядка 1000 рублей в год».

  4. Почему в договоре принадлежности не указывается площадь балконов? 

Согласно статье 15 Жилищного кодекса РФ, принятого 1 марта 2005 года, балконы, лоджии, веранды и террасы были исключены из общей площади квартиры. Таким макаром, эти площади закончили учитываться при формировании величины коммунальных платежей (обычно в расчет берется только нужная площадь квартиры, которая отапливается, освещается, эксплуатируется). В свидетельстве о праве принадлежности на квартиру также стала фиксироваться только нужная площадь жилища, она же – общая. Но при вводе дома в эксплуатацию органы БТИ делают обмер, на основании которого делает технический паспорт строения, в каком указываются площади балконов, лоджий, террас, веранд. Она также учитывается при формировании цены квартиры. Разница меж площадями, обозначенными в свидетельстве о праве принадлежности и кадастровом паспорте, может составлять от 3 кв.м и выше.

«Некоторые покупатели жилища, лицезрев это расхождение, ощущают себя обманутыми и часто желают взыскать с застройщика «лишние» заплаченные средства, но не учитывают условия, прописанные в ДДУ, - комментирует Мария Литинецкая. – В договоре указывается полная площадь квартиры, в том числе проектная площадь балконов по СНиП 2.08.01-89*, на основании которых ведется расчет цены жилища (с примененным коэффициентом для лоджий – 0,5, для балконов – 0,3, для веранд – 1,0 от цены квадратного метра). Всякий раз при подписании контракта застройщики предупреждают, что в свидетельстве о праве принадлежности на квартиру общая площадь квартиры будет указана без учета балконов и лоджий, а как следует никаких возвратов денег осуществляться не будет. На что по факту имеют полное право. Таким макаром, недопонимание статьи Жилищного кодекса, обращенная к собственникам жилища, сделало поводом для споров меж покупателями и девелоперскими компаниями. Естественно, можно было бы возводить дома без балконов. Но, для кого такая квартира будет презентабельна?».   

5. В какой момент клиент должен начать оплачивать эксплуатационные услуги при покупке квартиры в новостройке?

Если жилище приобретается по 214-ФЗ, предметом спора меж покупателем и торговцем недвижимости может стать оплата коммунальных услуг. В договоре долевого роли квартиры есть пункт, согласно которому с момента передачи квартиры от застройщика покупателю (и подписания передаточного акта) клиент должен совершать каждомесячные коммунальные и эксплуатационные платежи управляющей компании. При этом это обязательство появляется до получения права принадлежности. Данное условие вполне соответствует ст. 153 ЖК РФ (Жилищного Кодекса РФ).

При всем этом принципиально учесть, что если новоселу предлагается заплатить за эксплуатационные услуги вперед, другими словами авансом, то данное требование управляющей компании является нелегальным. «На рынке встречаются прецеденты, когда застройщик прописывает в ДДУ, который заключается при покупке квартиры меж клиентом и торговцем недвижимости, условие оплаты собственником жилища расходов по техническому обслуживанию дома и коммунальных услуг авансом, - докладывает Мария Литинецкая. – У управляющей компании на исходном шаге заселения дома, обычно, появляется недостаток денег, так как этот процесс носит долгий нрав. А потому что почти всегда УК создается застройщиком, то последний заблаговременно пробует перекрыть возникающий недостаток. При всем этом ссылается на Постановление Правительства Москвы от 8 декабря 1998 г. N 942. Но условия данного постановления противоречат Жилищному Кодексу РФ и каждый участник долевого строительства должен это знать».