Быть либо не быть дешевенькой ипотеке?

07 Март 2014

Невзирая на неизменные призывы Президента о необходимости понижения процентных ставок по ипотеке, рынок говорит об оборотном – ставки непредотвратимо вырастают. Участники рынка предсказывают увеличение ставок в 2013 году до 15-16%. Специалисты компании «Метриум Групп», проанализировали, почему желание Президента понизить ставку до 6% невыполнимо в наиблежайшей перспективе.

Ипотека – самый длительный из кредитных товаров, условия кредитования по которому фиксируются от 5 до 30 лет. При всем этом банки выдают не свои средства, так как из собственных у кредитора только уставной капитал, другие - завлеченные на разных площадках средства, будь то межбанковский рынок либо депозиты населения. На сегодня текущая средневзвешенная ставка по ипотеке – 12,5%.  Она складывается из огромного количества причин.

1-ый и самый тривиальный – это ставка рефинансирования, которую устанавливает Центральный Банк Рф, исходя из макроэкономических характеристик. Самое малое значение ставки - 7,75% - было достигнуто 1 июня 2010 года. Она выдержала девять месяцев, до 27 февраля 2011 года. При этом, значение этого показателя в девяностые годы доходило и до 210%. Межбанковские кредиты, обычно, короткосрочные – до 30 дней, по ним ставка на сегодня составляет 6,5%. Средний срок депозитов физических лиц на сегодня - 1 год, доходность, которую банк по ним обеспечивает, составляет 5-10%. 

 Еще один принципиальный фактор, который не стоит упускать из виду, это каждогоднее обесценивание средств за счет инфляции. По официальной статистике в 2012 году она составила 6,7%, но практически мы можем гласить об инфляции в 15% - конкретно такой рост цен на большая часть продовольственных продуктов. 

«Все это – принципиальные составляющие процентных ставок по кредитным продуктам банков, - комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Плюс банк, конечно, закладывает маржу в проценты по ипотечному кредиту (а по ипотеке маржа - самая низкая из банковских товаров), заработную плату служащих и операционные издержки. Тем паче, что в ближайшее время Роспотребнадзор и ЦБ обязывают банки отменять разные дополнительные комиссии, тем лишая их способности дополнительного заработка. Чтоб не работать в убыток, доходность закладывается в ставку».

На ближний год все аналитики единодушны – ставки по ипотеке будут расти. Общий прогноз – до 15-16%. Но, психический барьер для заемщиков – 14-15%. При таковой ставке рынок ипотеки расти, естественно, не будет, но хотя бы сохранит текущие характеристики. Хотя в период кризиса, когда ставка была 20%, все равно находились желающие взять кредит. Но это были единичные случаи.   

Самые низкие процентные ставки - в соц программках (к примеру, для «молодых учителей» - 8,5%). Но такие программки субсидируются государством, а означает – это не рыночная ситуация. 

«Чтобы русская ипотечная ставка была сравнима с американской либо европейской, у нас должна быть подобная финансовая ситуация, переработанные банковские технологии, длинноватые дешевенькие средства и прогнозируемое будущее. Этого не достигнуть директивными мерами сверху», - считает Мария Литинецкая. 

В 2012 году интенсивно действовала программка Внешэкономбанка со ставкой 11%, которая реализовывалась через 11 ведущих банков страны. Эта ставка обеспечивалась за счет того, что финансирование шло из пенсионных скоплений, находящихся в распоряжении ВЭБа. «Это и есть те же длинноватые и относительно дешевенькие средства. Но еще одно изменение пенсионной программки, в том числе и то, что из управления Внешэкономбанка забирают эти скопления, гласит о том, что, вероятнее всего, продления деяния программ с низкими ставками не будет», - резюмирует Мария Литинецкая. 

В текущих критериях, получить очень низкую ставку можно при условии, если у заемщика официальный доход доказан справкой 2-НДФЛ, размер начального взноса близок к 50% от цены квартиры, а сумма дохода позволяет взять кредит на очень маленький срок – до 7 лет, при всем этом каждомесячные платежи составят менее 45% от заработка. Также будет нужно заключить контракт страхования жизни, а может быть и полный контракт, который включает кроме страхования объекта ипотеки и жизни заемщика ещё и титульное страхование. Важный фактор – наличие положительной кредитной истории в любом банке, также – роль работодателя в зарплатном проекте. Для таких клиентов кредитные учреждения определяют особенные предложения.