Центральный деловой район держит престиж на фоне недостатка предложения и освоения периферии

30 Май 2014

По прогнозам компании Blackwood, в критериях сдерживающей градостроительной политики мэрии Москвы недостаток предложения в Центральном деловом районе будет усиливаться, невзирая на положительную динамику объемов рынка высококачественных офисных помещений. На фоне недостатка предложения закономерно увеличивается и ставка аренды при растущем спросе на огромные офисные блоки в более нужных бизнес-центрах ЦДР.

До 2006 г. рынок офисной недвижимости развивался в большей степени в центральной части городка. Каждогодний прирост нового предложения составлял тут порядка 40% от совокупного объема введенных в эксплуатацию офисных построек. Но перенасыщенность и высочайшая транспортная загруженность центральной части городка определили введение сдерживающей градостроительной политики со стороны мэрии. Это в итоге положило начало тенденции децентрализации спроса, а, как следует, и девелоперского рынка (развитие территорий в районе МКАД, Москва-Сити, Огромного Сити и др.). Но, невзирая на масштабное развитие и освоение периферийных частей городка, спрос на офисные помещения  Центрального делового района остается размеренно высочайшим, тем подтверждая востребованность и престижность данной локации.

По данным Blackwood, на конец 2012 г. общий объем рынка высококачественных офисных помещений в Центральном Деловом районе составляет порядка 3,8 млн. кв. м (офисные площади), что составляет 32% всего офисного фонда городка.

72% от совокупного объема предложения в Центральном Деловом районе приходится на долю кабинетов класса А (порядка 2,7 млн. кв. м). При всем этом в наиблежайшие 2-3 года толика площадей класса Аможет значительно сократиться, - беря во внимание превышение объемов поглощения над объемом ввода в эксплуатацию нового офисного предложения. 1-ая причина: понижение свойства офисных помещений – многие объекты перейдут в класс В. Во-2-х, новое предложение будет пополняться только за счет уже строящихся на данный момент объектов. Строительства новых бизнес-центров в центральной части городка уже не ожидается.

В течение 2012 г. в Центральном деловом районе в эксплуатацию были введены только несколько высококачественных бизнес-центров класса А, а именно – БЦ Lighthouse (44 580 кв. м) и «Аквамарин III» (78 000 кв. м). В 2013 г. ожидается ввод БЦ класса «А» Domino в Замоскворечье (6 900 кв. м), также БЦ Wall Street (33 300 кв. м) на ул. Валовая.

Что касается структуры спроса на аренду помещений в ЦДР зависимо от класса, фаворитом в 2012 г. являлся класс А (54%). На помещения категории В пришлось 39% заявок, поступающих в компанию Blackwood, на класс С - 7%. Данное рассредотачивание спроса по классам представляется полностью логичным, беря во внимание структуру предложения в районе, где предложения кабинетов высшего класса доминирует. Помещения класса С в центре представляют собой административные строения русской постройки, не имеющие современных инженерных систем и коммуникаций.

Если гласить о площадях, структура спроса в 2012 г. перетерпела ряд конфигураций - большей популярностью стали воспользоваться высококачественные офисные помещения площадью от 500 кв.м. Данная тенденция была отмечена еще в конце 2011 г. и в 2012 г. отыскала свое доказательство. Таким макаром, на замену посткризисным тенденциям понижения средней запрашиваемой площади блока в 2012 г. толика спроса на огромные офисные блоки площадью от 501 кв. м и выше в общей структуре стала возрастать (совокупный объем заявок на огромные блоки за 2012 г. превысил 58%). Данная структура спроса на аренду офисных помещений зависимо от размера позволяет сделать догадки о восстановлении рынка офисной недвижимости  - рост спроса на огромные офисные блоки вместе с ростом цены аренды. Но беря во внимание растущий недостаток свободных площадей в центре городка, аренда либо покупка огромных офисных блоков в скором времени в центре Москвы будет невозможна.

Престиж делового района и надлежащие ставки аренды определяются местоположением. Так, более престижными и дорогими районами в границах Садового кольца являются зоны, примыкающие к Кремлю, Тверской ул., районы Арбат, Замоскворечье, также запад Бульварного кольца. Ставки аренды в кабинетах на местности Басманного и Таганского деловых районов несколько ниже. В целом зона снутри Садового кольца характеризуется общим высочайшим уровнем ставок аренды.

Что касается ценовых черт Центрального делового района, то на конец 2012 г. ставки аренды на офисные помещения класса А варьировались от $700 до $2 000 за кв. м в год, в классе В+ ставки составляют 650$ - $1 300 за кв. м в год, в классе В- - от $600 до $1 000 за кв. м в год (все ставки без учета НДС и эксплуатационных расходов). Cредняя базисная ставка аренды в Центральном деловом районе в классе А составляла $950, в классе В+ $690, в классе В- - $600 за кв. м в год. Эксплуатационные расходы за исследуемый период составили $80–$210 за кв. м в год для помещений класса А. Для кабинетов классов В+, B--   $60-$130.

В секторе купли-продажи высококачественных помещений ценовая ситуация последующая: для кабинетов класса А стоимость варьируется от $12 000 до $27 000 за кв. м, класса В -  $8 000-$20 000 за кв. м.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: «Сохранение деловой активности на довольно высочайшем уровне будет содействовать предстоящему поступательному росту ставок аренды. Невзирая на то что динамика цен и ставок продолжает оставаться довольно плавной, характеристики прироста становятся все более осязаемыми, что подтверждает прогнозы ускорения темпов роста цен в 2013 г».

Таким макаром, рост ставок аренды на высококачественные офисные помещения в Центральном деловом районе, вероятнее всего, будет длиться. Спецы Blackwood не лицезреют предпосылок ни к стагнации, ни к понижению уровня ценовых характеристик: Центр всегда остается престижным, а недостаток высококачественных помещений в этом районе сохранится на высочайшем уровне даже после насыщения рынка в целом.