Юрист Ира Цветкова: В жилищном строительстве вырастает количество банкротств застройщиков

01 Март 2014

В жилищном строительстве вырастает количество банкротств застройщиков. К примеру, в Столичной области из 68 проблемных компаний, уличенных в обмане дольщиков, более 30 компаний находятся в различных стадиях банкротства, другими словами через эту функцию проходит каждый 2-ой долгострой. В Санкт-Петербурге, согласно базе данных арбитражного суда, на различных стадиях рассмотрения находятся порядка 30 дел о банкротстве строй компаний. О том, с чем связана еще одна волна банкротств строй компаний, ведает юрист Ира Цветкова.

Еще пару лет вспять банкротство застройщика числилось очень ненужным сценарием исходя из убеждений защиты прав и интересов обманутых дольщиков. Но два года вспять ситуация поменялась. Госдумой были внесены конфигурации в законодательство о банкротстве, которые объявили дольщиков полноправными участниками конкурсных процедур. А именно, сейчас недострой и земля могут выделяться из конкурсной массы и передаваться сделанному дольщиками ЖСК либо ТСЖ. Физлица выведены в отдельную очередь кредиторов. Если ранее дольщики не имели доступа к средствам от реализации залогового имущества, то сейчас они его получили. Появилась возможность погашать задолженность перед дольщиками как валютными средствами, так и методом передачи им квартир либо объектов незавершенного строительства.

Создатели инноваций подразумевали, что активное роль дольщиков в банкротстве разорившихся строй компаний дозволит им возвратить хотя бы часть средств или получить жилище. «Однако пока эти надежды не оправдались: складывается очень разноплановая практика внедрения законодательства о банкротстве застройщиков», — замечает юрист Ира Цветкова.

Во-1-х, новое законодательство позволяет заинтересованным лицам управлять процессом банкротства. По размеру требований, включенных в реестр кредиторов, дезорганизованные дольщики стали проигрывать юрлицам, скупавшим квартиры на шаге котлована оптом. Конкретно по такому сценарию развивается ситуация на одном из подмосковных долгостроев: из более чем 950 дольщиков требования предъявили всего 216 человек — по количеству голосов они уступают нескольким вкладывательным компаниям (которые получают возможность принимать стратегические решения и держать под контролем судьбу объекта).

Во-2-х, известны случаи, когда суды отрешаются включать требования покупателей квартир в реестр кредиторов. «Как правило, это происходит в этом случае, если реализация квартир осуществлялась не впрямую, а через третьих лиц, связанных вкладывательными соглашениями, предусматривающими, к примеру, оплату контракта подряда квартирами, — объясняет Ира Цветкова. — Права дольщиков в данном случае рассматриваются судами как производные от прав подрядчика. И если у последнего таких прав по любым причинам не появилось, дольщики оказываются в уязвимой позиции».  В-третьих, появляется ряд законодательных противоречий. По освеженному закону о банкротстве, требования дольщиков удовлетворяются в приоритетном порядке относительно требований конкурсных кредиторов. Независимо от очередности право на получение 60 % от цены объекта (в случае его реализации) имеют залоговые кредиторы, которыми могут являться как банки, так и дольщики (если договоры долевого роли заключены с соблюдением 214-ФЗ). Но неувязка заключается в том, что условием включения требований дольщика в реестр требований кредиторов является расторжение контракта долевого роли, что, в свою очередь, тянет прекращение залога. При таком раскладе у банка-залогодержателя появляется преимущественное право на получение валютных средств».

«Пока приходится констатировать, что из-за несовершенства законодательства более действенным методом окончания долгостроев остаются бартерные схемы меж местными властями и застройщиками, структурированные по принципу «земля и преференции в обмен на инвестиции в проблемный объект». Более того — для неких подмосковных девелоперов, располагающих финансовыми и административными ресурсами, роль в таких проектах уже стало частью осознанной бизнес-стратегии», — резюмирует юрист Ира Цветкова.