Что делать, если вы приобрели долгострой?

15 Май 2013

По данным компании «Метриум Групп», в Москве по итогам 2012 года было записанно 11 долгостроев, в Подмосковье – 121. Как указывает практика, от долгостроя, как «от сумы и от тюрьмы» в нашей стране никто не застрахован. Что делать, если вы вложились в проект, который из многообещающего стал обреченным?

Долгостроем принято считать объект, строительство которого заморожено более чем на 1,5 года. В согласовании c 214-ФЗ застройщик может перенести срок сдачи дома лишь на два месяца. Если спустя два месяца после обозначенного в договоре долевого роли срока дом не сдан в эксплуатацию, дольщик имеет полное право в однобоком порядке расторгнуть контракт. Но на практике так никто не поступает: дольщики предпочитают ожидать до последнего, а не находить другую новостройку и опять томиться в ожидании получения ключей. 

«Даже если сроки окончания строительства перенесены на полгода-год, то это еще не повод беспокоиться, обычно перенос сдачи объекта на таковой срок происходит из-за малозначительных перебоев с финансированием либо неэффективной работой девелопера, - гласит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». - Но если спустя 1,5 года после прописанного в договоре срока ваша новостройка все еще не введена в эксплуатацию, о чем каждый клиент получает извещение от застройщика, именно тогда ситуацию можно считать критичной – вы приобрели долгострой. Порядок действий в данном случае будет зависеть от того, по какому договору вы оплатили квартиру». 

  Контракт долевого роли. Если вы приобрели квартиру на основании контракта долевого роли (ДДУ), то можно сказать, что для вас относительно подфартило. Расторжение сделки по 214-ФЗ предугадывает отказ от контракта с полным возвратом денег.

В отличие от покупателей квартир по другим схемам, дольщики еще лучше защищены от разных заморочек, возникающих у застройщика, в том числе и от несоблюдения сроков строительства дома. В согласовании с п.1 ст. 6 федерального закона о долевом строительстве застройщик должен передать участнику долевого строительства квартиру не позже срока, предусмотренного контрактом. Если в зафиксированный в договоре срок квартиру вы не получили, то в согласовании с п.2 ст. 6 такого же закона имеете полное право добиваться от застройщика уплату пени в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый денек просрочки. Ставка рефинансирования на сегодня составляет 8,25%. Потому за не сданную впору квартиру ценой 10 млн. рублей раз в день для вас начисляется 5500 рублей. Более того, дольщик может и не дожидаться окончания строительства дома, а в однобоком порядке в согласовании с п. 1 ст. 9 закона №214-ФЗ расторгнуть контракт с застройщиком, если срок сдачи дома перенесен более чем на 2 месяца. Таким макаром, у покупателя квартиры по ДДУ есть два варианта: расторгнуть в однобоком порядке контракт и забрать средства либо дождаться окончания строительства и востребовать пени за просрочку.

Говоря о договоре долевого роли хотелось бы выделить, что объекты, возводимые по закону №214-ФЗ фактически никогда не перебегают в разряд долгостроев. Закон очень агрессивно регулирует обязанности и ответственность застройщика, потому если компания реализует квартиры по ДДУ, означает, она стопроцентно уверена в собственных силах. Не считая того, такие застройщики, обычно, всегда подстраховываются и указывают в договоре срок окончания строительства «с запасом» на полгода-год, чтоб точно успеть сдать объект впору. Потому практически всегда дольщики получают квартиры без срывов сроков, прописанных в договоре.  Подготовительный контракт купли-продажи (ПДКП). В согласовании с Штатским кодексом РФ, подготовительный контракт является менее чем соглашением о намерениях. Средства, выплаченные по нему, не являются оплатой продукта, а берутся только в счет обеспечения будущих обязанностей. Расторгнуть таковой контракт трудно, но можно. 

Хоть какой ПДКП имеет срок деяния, в течение которого застройщик либо правообладатель квартир (которым может быть хоть какой подрядчик либо просто инвестор) должен заключить с вами основной контракт. Если клиент уже занес средства, основной контракт не подписал, при всем этом срок ПДКП истек, то он может отрешиться от сделки. Так как стороны не заключили в положенный срок основной контракт, все обязательства покупателя и застройщика по подготовительному договору прекращаются (п. 6, ст. 429 ГК РФ). Раз все обязательства сторон прекращены, то и средства должны быть покупателю возвращены. Но если застройщик сопротивляется и не вожделеет ворачиваться деньги, другими словами все основания добиваться их возврата через трибунал.  

Жилищный и жилищно-строительный кооператив. Если оплата квартиры была проведена на базе вступления в жилищный либо жилищно-строительный кооператив, то возвратить свои средства либо достигнуть возобновления строительства дома будет очень тяжело. Жилищный кооператив – очень ненадежная схема для пайщика. Обоюдные обязанности сторон должны быть прописаны в Уставе. Неувязка в том, что в согласовании с п. 113 ЖК РФ, в Уставе обязательно должна быть указана ответственность пайщиков за несвоевременное внесение взносов, а вот обязанность кооператива перед его членами можно и не прописывать. Потому, если в согласовании с п. 2 ст. 113 ЖК РФ в Утомившись кооператива была внесена его ответственность перед пайщиками, другими словами возможность возвратить средства через трибунал. При всем этом никаких процентов за использование вашими валютными средствами, как в случае с контрактом долевого роли, несостоявшийся новосел не получит. Если же такового пт в уставе нет, то даже в судебном порядке возвратить внесенный пай будет фактически нереально.

Банкротство. Если идет речь не просто о срыве сроков, а о банкротстве застройщика, то 100%-ной гарантии возврата денег либо жилища не существует, даже если вы брали квартиру по 214-ФЗ. Все же, приобретатели жилища по ДДУ более защищены законом в случае банкротства и только у их есть шанс возвратить хотя бы часть хотимого. Тогда как по ПДКП шансы вообщем отсутствуют. Примеров противоборства должника и дольщиков на рынке пока малость. Но те, что есть, демонстрируют, что только благодаря 214-ФЗ у участников строительства есть надежда на получение квартир, хоть и не так стремительно, как они вначале планировали решить собственный жилищный вопрос.

Если вы попали в такую незавидную ситуацию, лучше заручиться поддержкой профильного адвоката, специализирующегося на делах о несостоятельности. Без помощи других выйти без утрат не получится. Но в интересах каждого покупателя иметь представление о самых главных шагах, которые можно сделать при банкротстве застройщика.

Сначала, необходимо знать, что с 15 августа 2011 года в согласовании с поправками к федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)» к застройщику можно предъявить не только лишь валютные требования, да и требования передачи жилых помещений, если объект достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Сделать это можно, обратившись в арбитражный трибунал. Юрист занесет вас в реестр кредиторов с требованием передать жилое помещение либо возвратить средства. Заявить оба требования закон не позволяет.

Если клиент заявляет валютные требования, то должен знать, что они будут удовлетворены исключительно в третью очередь. Сначала выплачиваются средства гражданам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни либо здоровью (если такие есть). Во вторую очередь выплачивается заработная плата и выходные пособия сотрудникам застройщика, работавшим по трудовому договору, также создателям результатов умственной деятельности. При всем этом, обычно, возвратить всю сумму средств, находясь в третьей очереди, фактически нереально. Потому вернее все-же – добиваться передачи жилого помещения, если сам дом построен.

Но, если дом не построен, то застройщик может погасить требование методом передачи незавершенного объекта. Но в этом случае необходимо осознавать, что достраивать дом придется за собственный счет. В данном случае дольщики имеют право сделать жилищно-строительный кооператив, опять скинуться «на круг» и отыскать подрядчика, а это дополнительные издержки. Таким макаром, от утрат в любом случае не уйти. 

«Заморозка строительства дома либо банкротство застройщика – самое противное, что может случиться с покупателем жилища, - гласит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». -  Невзирая на все усилия властей, стопроцентно искоренить делему долгостроев ни в Москве, ни в Столичной области до сего времени не удалось. Стройки замирают по самым различным причинам – от очевидного мошенничества до банкротства застройщика. В правовом поле на сегодня нет точных устройств, которые бы позволяли несостоявшимся пайщикам и дольщикам отстаивать свои права – в каждом определенном случае процедура банкротства идет по-разному. Новый срок сдачи в случае его переноса также определяется в каждом проекте персонально.

Поправки в закон о банкротстве, которые позволяют кредиторам добиваться передачи жилых помещений, противоречивы, объяснений официальных лиц либо Пленумов ВАС РФ по их применению за 18 месяцев не было. Потому самое принципиальное для покупателя жилища – это избрать надежного застройщика и брать квартиру у обученных риэлторов. А если неудача всё же случилась – обращаться к опытным юристам, которые посодействуют если и не выйти из сложившейся ситуации без вреда, то хотя бы свести утраты к минимуму».