Юрист Олег Сухов: 5 самых непонятных законов на рынке недвижимости

25 Февраль 2014

Современный рынок недвижимости полон заморочек, требующих незамедлительного разрешения: злоупотребления в сфере строительства, денежные трудности строй компаний, армия обманутых дольщиков, малый уровень доступности жилища и почти все другое осложняет жизнь и застройщикам, и приобретателям недвижимости. В почти всех случаях задачи появляются из-за несовершенства российских законов, нуждающихся в глубочайшей переработке, а в неких случаях — и в отмене. «Юридический центр адвоката Олега Сухова» проанализировал правовые трудности рынка недвижимости. 

  1-ое место: закон об участии в долевом строительстве   Возглавляет антирейтинг законов в сфере недвижимости Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении конфигураций в некие законодательные акты Русской Федерации». Несовершенство его норм, создающее массу заморочек для строителей, за семь лет существования закона привело к тому, что застройщики научились отыскивать методы обойти его. В текущее время воплощение деятельности с соблюдением неотклонимых требований, предъявляемых к долевому строительству, для застройщика — не просто формальное следование буковке закона, а конкурентноспособное преимущество на рынке недвижимости. Но для строительной организации оно оборачивается рядом проблем — начиная от сроков дизайна документов до экономических качеств.   Недовольство застройщиков больше вызывают затруднения в процессе кредитования, конкретно зависящего от получения разрешения на строительство; необходимость вложения больших собственных средств, отсутствие системы проектного кредитования. Совместно с тем, предъявляя много обременительных требований к деятельности строй организаций, правовой акт, как ни удивительно, не содержит положений о статусе последних. В конечном итоге рынок недвижимости переполнен непрофессиональными застройщиками с уставным капиталом в 10 000 рублей. Закон не делает комфортабельных критерий для роли в долевом строительстве ни для одной из сторон, будь то дольщик или строительная компания.   2-ое место: закон о обоюдном страховании ответственности застройщиков  Поправки в Федеральный закон от 29 ноября 2007 года № 286-ФЗ «О взаимном страховании» (дальше ОВС), связанные с рисками застройщиков при неисполнении либо ненадлежащем выполнении ими обязанностей по договору роли в долевом строительстве, были внесены совершенно не так давно, но уже успели вызвать шквал критики в собственный адресок. Попробуем разобраться, решают ли законотворческие новаторства делему, связанную с защитой прав дольщиков. 

  «Первый недочет схожей системы страхования, — разъясняет юрист Олег Сухов, — в том, что не обмыслен механизм стимулирования застройщика к окончанию строительства и решению денежных заморочек в случае их появления. Застройщик заранее знает, что в кризисной ситуации есть фонд, готовый покрыть убытки. Вкупе с тем расходы по страхованию застройщиков, разумеется, лягут на самих дольщиков за счет роста цены квартир». По подготовительным оценкам профессионалов, квадратный метр жилища в итоге внедрения системы страхования обоюдной ответственности застройщиков подорожает более чем на 4 %. 

В дополнение ко всему вступление в общество обоюдного страхования значит для строй компаний дополнительные опасности, так как ответственность застройщиков при банкротстве 1-го из его членов является коллективной. И в конце концов, система, основанная на ОВС, не гарантирует гражданам передачу им жилища, она только обещает восполнить вероятный вред в случае банкротства застройщика.   Третье место: закон о жилищных накопительных кооперативах   Еще в ожидании утверждения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» отдельные участники рынка перерегистрировались из ЖСК не в накопительные, а в потребительские кооперативы. Сомнения о том, что закон содействует достижению основной цели — увеличению надежности системы жилищных скоплений людей, не развеяны до сего времени. Более того, хотя президент, принимая закон, поручил сделать 1600 ЖНК — в текущее время действуют всего около 50, многие из которых на грани ликвидации. Закон о ЖНК не помогает ни вкладчикам, ни самим кооперативам. Подразумевается, что для действенной работы системы, предложенной в документе, необходимо решить массу вопросов, в том числе снять ограничение на число членов кооператива, позволить им брать не только лишь жилое помещение полностью, да и его часть, упростить некие корпоративные и бюрократические процедуры, а именно, касающиеся каждогодней смены управления, мешающие настоящей работе ЖНК, также вопросы финансирования и расширения информационного поля вокруг кооперативов.   4-ое место: закон о банкротстве застройщиков   ФЗ от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в части положений, призванных защитить права дольщиков, пострадавших от неисполнения либо ненадлежащего выполнения собственных обязанностей застройщиками, оказался «несостоятельным». Дискуссии о необходимости урегулирования процедуры банкротства строй компаний, принимающих роль в долевом строительстве жилища, велись издавна. В текущее время закон предлагает решить делему с дольщиками методом передачи недостроенного объекта новенькому инвестору либо реализации недостроя и расчета с дольщиками вырученными от реализации средствами. Но 1-ый вариант, обычно, невыгоден инвесторам, а 2-ой — гражданам, так как сумма, вырученная от реализации недостроенного объекта, будет несопоставима с уплаченной рыночной ценой жилища.   Не считая того, закон о банкротстве именует застройщиком хоть какое лицо, привлекающее деньги людей. Таким макаром, под это определение подпадают даже те компании, которые всего только производят продажу жилища, но не строительство. Так, в арбитражной практике есть даже такие непонятные примеры, когда трибунал приступал к формированию реестра требований дольщиков по передаче жилых помещений, когда застройщиком была признана организация, не осуществлявшая строительство и не имевшая прав на квартиры. Другими словами, требования к такому «псевдозастройщику» были на самом деле требованиями к пустому месту.   5-ое место: закон о техническом регулировании   Завершает пятерку неэффективных законов ФЗ от 27.12.2002 г. № 14-ФЗ «О техническом регулировании». Закон касается многих сфер производства, в том числе строительства недвижимости. Уже на стадии принятия закона было понятно, что он плохо совмещается с реалиями строительства. Попытка сделать технический регламент краеугольным документом в строительстве оказалась безуспешной. Все требования, применяемые при проектировании в текущее время, раскрываются в государственных эталонах (ГОСТах) и сводах правил. Потому на самом деле закон о техническом регулировании оказывается просто никчемным.   По статистике около 50 % строй организаций работают в обход законодательства. «Корректировка действующих законов в ближайшее время все почаще похожа на исправление опечаток. Требуется большая работа по внесению поправок в нормативную базу, которые смогли бы поднять дела на рынке недвижимости на современный уровень», — резюмирует юрист Олег Сухов.