Управление бизнес-центрами: слагаемые фуррора

25 Ноябрь 2013

Спрос на проф управление объектами коммерческой недвижимости вырастает в геометрической прогрессии

Рынок услуг по управлению офисными центрами в Санкт-Петербурге размеренно развивается. В процессе обучающей конференции «Управление бизнес-центрами: слагаемые успеха» представители фаворитов отрасли оценили положение дел и дали практические советы по действенному управлению бизнес-центрами.

Устроителем мероприятия выступила компания PROEstate Events. Спонсоры конференции: МАСТЕРТЕЛ, Ингосстрах.

В текущее время рынок управления недвижимостью очень сегментирован, констатировал генеральный директор УК «Zeppelin» Андрей Коротков, выделив, что в последние годы ветвь интенсивно развивалась. «Количество договоров на проф управление объектами вырастает в геометрической прогрессии. Присоединились к процессу и муниципальные структуры, которые все почаще объявляют надлежащие тендеры», сказал Андрей Коротков.

Отношение собственников бизнес-центров и арендаторов к проф управляющим компаниям поменялось. «Рынок отлично усвоил уроки кризиса 2008-2009 годов. Время, когда девелоперы строили по принципу «арендатор все съест», прошло. На данный момент подход поменялся. Сейчас инвесторы желают знать, верно ли рассчитаны характеристики, сумеют ли они возвратить свои средства в планируемые сроки. Вот поэтому эксплуатационные компании стали завлекать к проекту на шагах строительства», объясняет Андрей Коротков. По его словам, поменялись и арендаторы, которые сейчас говорят с собственником с позиции на равных, желая знать, как складываются эксплуатационные расходы. Вкупе с тем, собственники пока как и раньше не торопятся отдавать УК работу с арендаторами. «Мы к этому относимся с осознанием. Если гласить языком садовника, поначалу мы соберем вишни, подождем пока созреют яблоки», увидел Андрей Коротков.

По словам генерального директора «Э-Стейт» Андрея Николаева, структура издержек собственников БЦ (классов «B» и «В+») смотрится последующим образом. Порядка 20% составляют расходы на услуги по управлению, 30% «отнимают» коммунальные платежи, 10% уходит на клининг мест общего использования, 10% на охрану, еще 30% это фонд оплаты труда (15%), текущий ремонт (12%) и остальные нужды (3%). «Весь кризисный и посткризисный период собственники издержали на то, чтоб прирастить до 20% составляющую управления и сконцентрировать ее в собственных руках. Потому на данный момент продавать всеохватывающую услугу труднее, считает Андрей Николаев. - В этой ситуации зона понижения издержек незначительна». Но механизмы, которые позволяют добиваться экономии, есть. Одним из их является внедрение всеохватывающего решения на базе интеграции инженерных систем и их централизованного управления.

Многие путают услуги по property management (PM) и facility management (FM), выделил директор Департамента по работе с клиентами компании «MD» (Дивизион Эксплуатация «ОМС») Александр Скробко. При всем этом эти две сферы имеют значительные различия. Так, доход PM-компании – это процент от незапятнанного операционного дохода, FM-оператора – фиксированное вознаграждение. «Отличаются и задачки и конечные цели. В случае PM идет речь об управлении операционными доходами и расходами объекта недвижимости, FM-оператор сконцентрирован на управлении инфраструктурой объекта, объяснил Александр Скробко. – Конечный продукт PM – действенное коммерческое внедрение объекта и сохранение доходности, деятельность в области facility management ориентирована на повышение срока службы, создание комфортабельных критерий для работы арендаторов».

Управляющий УК NAI Becar Николай Яковлев именовал главные характеристики действенного управления. Такими, по его словам, можно считать структурированность контракта и конкурентноспособные арендные ставки; высшую заполняемость; сокращение времени недозагрузок; автоматизацию процессов управления; телекоммуникационные услуги; маркетинговые услуги; услуги «b2b».

Директор по продажам и маркетингу компании «Технополис Санкт-Петербург» Лена Афиногенова считает, что сначала собственникам бизнес-центров нужно ориентироваться на потребности клиента. «Наравне с базисными потребностями арендаторов имеют место быть и дополнительные ценности. В нашем случае это такие услуги как кейтеринг, трансфер, наличие конференц-залов и емкой парковки, поведала Лена Афиногенова. – В концепции нашей материнской компании наличие дополнительных опций уже было отражено. Нам оставалось адаптировать их под местного арендатора».

По словам управляющего напарника УК «Теорема» Игоря Водопьянова, портрет арендатора нередко бывает не до конца ясен. «Строя здание, время от времени трудно представить, кто будет снимать в нем помещения, потому появляются опасности, связанные с тем, какую вырезку делать. В нашем последнем бизнес-центре, «Зима», мы из 6 «разбили» два этажа и не ошиблись», привел пример Игорь Водопьянов. Рассказывая об опыте собственной компании в части вербования арендаторов, он отметил, что около 60% процентов арендаторов приходят от внешней рекламы на БЦ. Не считая того, арендаторов приводят агентства недвижимости. «Кстати, это достаточно удивительно, потому что объем рекламы самой «Теоремы» больше, чем у хоть какого агентства», добавил Игорь Водопьянов.

Управляющая офисного дома «Ново-Исаакiевскiй» Ира Рудухина сначала рекомендует позаботиться об стиле и испытать сделать выдающееся предложение на рынке. В случае с домом «Ново-Исаакiевскiй» ставку было решено сделать на историческом значении строения. «Крайне принципиально и воспоминание арендаторов от личного общения с представителями управляющей компании», добавила Ира Рудухина.

Положительное воздействие на стиль может оказать вербование якорного арендатора с брендом, считает управляющий департамента брокериджа Менеджмент компании ПСБ Дмитрий Деев. «Якорный арендатор, невзирая на все опасности, имеет довольно и плюсов, в том числе может сыграть на руку при выстраивании стиля объекта», гласит он.

«Мы всегда стремимся предоставить арендаторам призы и преференции. Например, скидки при единовременном авансовом платеже за определенный период», поделилась опытом управляющий отдела аренды холдинга ПАН Наталья Макушева, добавив, что нельзя забывать о высочайшем сервисе обслуживания.

Генеральный директор East Real Альберт Харченко остерегает собственников: «с призами для арендаторов стоит быть усмотрительным. Хоть какой приз всегда может перевоплотиться в непременное условие».

Отдельный вопрос в сфере управления недвижимостью – страхование. «Комплексный подход по страхованию БЦ базируются на 2-ух основах: страхование имущества и страхование ответственности. Конечная цель – защитить всех участников процесса: собственников, арендаторов и УК. Защита может быть оформлена как одна для всех 3-х категорий, так и дифференцировано», поведала заместитель директора по корпоративному бизнесу филиала ОСАО «Ингосстрах» в Санкт-Петербурге Галина Владельщикова. Актуальность страхования вырастет после конфигурации в ст. 60 Градостроительного Кодекса РФ. Поправки вступают в силу с 1 июля 2013 года. Отныне обязанность по возмещению вреда потерпевшим ложится на собственника. «Условно говоря, если гость либо арендатор БЦ пострадал, собственник должен будет компенсировать вред, а позже уже разбираться, кто непосредственно виноват», объясняет Галина Владельщикова. Не считая того, нововведения устанавливают дополнительные компенсационные выплаты сверх возмещения вреда, в размере до 3 млн рублей.

Дополнительная информация:

Марина Акатова, +7 (812) 640-60-70 доб. 218, +7-911-790-29-75,

E-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.