Юрист Олег Сухов: Почему смена власти катастрофична для дольщиков

22 Май 2013

Договоренности застройщиков с одной властью после ее ухода часто перестают иметь какое-либо значение. Новые бюрократы убеждены в собственном праве на кусочек пирога. При всем этом покупатели квартир становятся заложниками ситуации и обязаны вновь брать на себя все расходы. Почему смена власти оборачивается для дольщиков катастрофой, ведает юрист Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

  Последствия аннулирования неофициальных договоренностей  

На 1-ый взор, отсутствие неофициальных соглашений и, как следует, откатов и взяток, должно значительно снизить цена жилища и уменьшить сроки строительства. Но если договоренности аннулируются в связи со сменой власти, существует возможность пришествия грустных последствий. В качестве практического примера можно привести случай, произошедший в пригороде Санкт-Петербурга. Заместо грядущего новоселья граждане оказались перед опасностью того, что их дома так и не будут построены. А предпосылкой этого стала легитимная инициатива новых представителей власти, которые в конце 2011 года отказались продлевать разрешение на строительство из-за того, что в проекте согласованном с прошлыми представителями власти, не были проработаны вопросы обеспечения строящегося жилища социальной инфраструктурой. В итоге часть дольщиков растеряла будущие квартиры, а другие ожидают возобновления строительства.

  Обманутые дольщики прибыльны новейшей власти  

Во-1-х, обманутые соинвесторы строительства являются суровой социальной неувязкой, решение которой позволяет управленцу поднять собственный авторитет посреди населения. При всем этом поначалу сама же власть делает трудности девелоперу, а потом она же поручает достраивать дом другой компании. Тем бюрократ убивает сходу 2-ух зайцев, получая, с одной стороны, поддержку народа, а с другой — откат от нового застройщика. Во-2-х, обманутые дольщики, в случае необходимости доплат, иногда обязаны брать ипотечные кредиты с гос поддержкой. Чем больше участников в жилищных госпрограммах, тем лучше финансируется местный бюджет. Например, в Перми в 2012 году за счет экономных средств кредитовали обманутых покупателей квартир на льготных критериях.

  Смена власти нередко сопровождается сменой застройщика  

Новенькая власть просто может сделать неугодному застройщику задачи, сменив его потом на более покладистого. С юридической точки зрения подмена стороны в вкладывательном договоре очень небезопасна для покупателей жилища. По договору долевого роли у девелопера появляется обязанность выстроить дом и передать квартиры, а у людей, в свою очередь, оплатить их.

  Беря во внимание наличие обоюдных обязанностей, подмена застройщика (а это сразу и уступка требования и перевод долга) подразумевает согласие всех дольщиков, к примеру, методом составления трехсторонних соглашений. Судебная практика указывает, что такое согласие часто вообщем не получают, или оформляют в отношении части дольщиков. Так, к примеру, вышло в 2010 году в Твери, а трибунал потом подтвердил, что новый застройщик не имеет обязанностей перед дольщиками, от которых не получено письменное согласие на перевод долга (Определение ВАС РФ от 06.03.2013 г. № ВАС-1673/13 по делу № А66-12732/2010). Таким макаром, новоявленный девелопер имеет возможность безнаказанно реализовать квартиры от собственного имени другим покупателям, ведь формально он никому ничего не должен.

  Дополнительные валютные издержки  

«Чем больше неофициальных договоренностей, тем меньше объем соц обременений и дешевле жилище, — отмечает юрист Олег Сухов. — Когда смена власти приводит к аннулированию ранее "проплаченных" внегласных соглашений, то безизбежно выясняется, что проект застройки нужно дополнить, к примеру, строительством инженерных сетей, дополнительной инфраструктурой и т. п. Издержки на такие улучшения способны достигать 40 % цены вкладывательного проекта. При всем этом застройщики обязаны "подкармливать" пришедших на замену чиновников новыми взятками, общий размер которых, обычно, колеблется в границах от 10 до 50 % запланированных на строительство средств. Все обозначенные издержки добавляются в цена строительства, а как следует, оплачиваются из кошельков дольщиков. Выходит, что "стараниями" новейшей власти цена жилища может возрости в разы. Так, к примеру, по данным издательского дома "КоммерсантЪ", в 2005 году в Челябинске за девять месяцев пребывания у власти нового мэра городка цена квадратного метра жилища выросла с 12 до 20 тыщ рублей».

  Несбывшиеся надежды  

«Во время предвыборной гонки кандидаты постоянно обещают посодействовать пострадавшим на рынке жилища. Но, сев в желанное кресло, бюрократ отодвигает решение препядствия на 2-ой план, в то же время интенсивно на ней наживаясь. Посудите сами: число обманутых дольщиков в Рф превосходит 100 тыщ человек, а совместно с друзьями и родственниками — это целый миллион избирателей. Заполучить их голоса можно, пообещав решить их препядствия. Обещанием в большинстве случаев дело и завершается. Самым убедительным примером может служить сворачивание работы группы по вопросам обманутых дольщиков, удачно функционировавшей с 2011 года, — сразу по окончании выборов президента весной прошедшего года. Схожее надувательство происходит на всех уровнях власти, а покупатели жилища продолжают надеяться на приходящих управленцев, как на последнюю надежду», — резюмирует юрист Олег Сухов.