Понижение ипотечных ставок не решит жилищную делему на сто процентов, но сделает лучше ситуацию на рынке

16 Июль 2013

Снижение ипотечных ставок не решит жилищную проблему полностью, но улучшит ситуацию на рынке

Специалисты совместного предприятия компаний RDI и Limitless проанализировали меры, предложенные премьер-министром Дмитрием Медведевым для роста доступности жилища, и просчитали вероятные последствия реализации этих мер для рынка недвижимости. Сначала аналитиков заинтересовывало изменение ситуации на рынке в случае понижения ставок по ипотеке.

Глава правительства Русской Федерации Дмитрий Медведев, выступая перед депутатами нижней палаты парламента, заявил, что жилищную делему в нашей стране необходимо решать за счет роста толики строящегося жилища эконом-класса и понижения ипотечных ставок. По воззрению профессионалов совместного предприятия компаний RDI и Limitless, реализующего жилой комплекс «Загородный Квартал» в подмосковных Химках, объем строительства жилища в нижнем ценовом секторе сейчас и так очень высок. Повышение количества новостроек эконом-класса без принятия мер по развитию социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры ни к чему отличному не приведет. А вот понижение процентный ставок по ипотеке может вправду стать частью решения жилищной трудности.

На сегодня средневзвешенная ставка по кредитам на покупку жилища составляет 14,6% годичных (в рублях, данные Банка Рф). А по данным мониторинга ипотечных программ 20 ведущих банков, проведенного совместным предприятием RDI и Limitless, средняя ставка составляет сейчас чуток более 13%. При всем этом ставка рефинансирования ЦБ РФ, от которой впрямую зависят ставки по кредитам, с сентября прошедшего года держится на уровне 8,25%. Разница достаточно осязаемая, но при всем этом не стоит рассчитывать, что все банки сходу понизят свои ставки на 4-6 процентов. Ставка рефинансирования ЦБ – это, хоть и основной, но все-же не единственный параметр, определяющий размер ставок по кредитам. По воззрению аналитиков, менее болезненным для банков может быть понижение ипотечных ставок на 2 процента. Эту цифру специалисты и взяли за базу при моделировании развития ситуации на рынке недвижимости в дальнейшем.

Во-1-х, даже два процента – это уже достаточно осязаемое понижение. Если взять для расчета квартиру ценой 6 млн. рублей (средняя цена 100 кв.м квартиры в «Загородном Квартале») и ипотечный кредит сроком на 15 лет с начальным взносом 10%, то выходит последующая картина:

Как видно из таблицы, понижение ставки на 2% дает уменьшение каждомесячного платежа на 10%, При всем этом общая переплата по кредиту миниатюризируется на 1,25 млн. рублей, что составляет практически четверть от начальной цены квартиры. Таким макаром, для конечного покупателя минус 2 процента от ставки по кредиту дают существенную экономию.

При всем этом для девелоперов цифра 2% тоже оптимальна. Схожее понижение не приведет к тому, что ипотека в одночасье станет доступна большей части населения. Естественно, повышение количества возможных клиентов произойдет, но спрос вырастет не в разы, а на 20-25% (экспертная оценка RDI и Limitless). На сегодня повышение объема предложения несколько превосходит темпы продаж, соответственно маленький рост спроса дозволил бы сбалансировать рынок.

Ну и в конце концов, от понижения ипотечных ставок выиграли бы личные инвесторы. Ситуация с банковскими вкладами на Кипре вынуждает россиян возвращать свои активы на родину. При всем этом большая часть вкладчиков – это маленькие инвесторы, размеры вкладов которых не превосходят 150-200 тыс. евро. Для сохранения собственных средств они с большой толикой вероятности будут вкладывать их в российскую недвижимость (повышение спроса на квартиры в конце марта-начале апреля уже является косвенным тому доказательством). Понижение ставок по ипотечным кредитам позволило бы им получать с вкладывательными целями квартиры большей площади либо сходу несколько квартир, взяв часть средств в кредит. При всем этом экономия на переплатах по ипотеке дозволила бы прирастить прибыльность инвестиций.

Если представить гипотетически, что рост цены квадратного метра в Рф в протяжении 15 лет будет составлять порядка 10%, то прибыль от покупки квартиры в ипотеку под 11% годичных за этот период составит минимум 110%. А при 13-типроцентной ставке – 90-95%. До кризиса кипрские банки выплачивали до 4,5% годичных по вкладам. За 15 лет прибыль по депозиту составила бы около 90%, другими словами приблизительно столько же, сколько при покупке квартиры в ипотеку под 13% годичных. Таким макаром, понижение ипотечной ставки на 2% отдало бы личным инвесторам повышение прибыли в длительной перспективе приблизительно на 20%.

«Декларируемые правительством, в лице Дмитрия Медведева, меры по решению жилищной трудности в Рф вправду могли бы сделать лучше ситуацию на рынке недвижимости. По нашим расчетам, понижение текущих ставок на 2% - это полностью посильная задачка. От этого выиграют все игроки рынка недвижимости. В том числе и сами банки, за счет роста количества выдаваемых кредитов», - резюмирует Ира Мошева, генеральный директор совместного предприятия компаний RDI и Limitless.