Понижение покупательской возможности привело к спаду на рынке вторичного жилища Подмосковья

07 Июнь 2013

Специалисты Компании риэлторов «Мегаполис-Сервис» - ведущего оператора на рынке недвижимости Подмосковья – отмечают затишье на рынке вторичного жилища Столичной области, не свойственное для вешнего сезона. Вопреки прогнозам о росте рынка покупательская активность очень низкая, затоваривание длится. Нарушение обычного цикла деловой активности на рынке недвижимости становится основным трендом начала 2013 года. Так, январь и февраль оказались намного активнее вешних месяцев по количеству заключенных сделок. При всем этом, краткосрочный всплеск покупательской активности в конце февраля, вселивший оптимизм в игроков рынка, завершился в марте, не успев набрать подабающего темпа, соответствующего для вешней поры. Нужно отметить, что все это время сохраняется завышенная активность продавцов, которые уже затоварили рынок, по этой причине покупатели недвижимости оказались в более выигрышном положении. «В Подмосковном Фрязино и Щелково квартиры, которые еще в самом начале 2013 года можно было реализовать за 3 млн. руб.,  сейчас находят собственного покупателя при суровой скидке до 2,8 млн. руб., а это практически 7%, - комментирует Дмитрий Филиппов, генеральный директор АН «Интеллект», партнер Компании риэлторов. - В других областных городках 20% сделок купли-продажи происходят в нижнем ценовом секторе, а другие 80% объектов стоят в базах от 3 до 12 месяцев без каких-то шансов быть проданными по обозначенной стоимости. Многие покупатели с наличными средствами ожидают наилучших времен и наилучших цен на недвижимость, и их ожидания обоснованны». Наталья Шорина, исполнительный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Электросталь», подтверждает, что по результатам марта и половины апреля покупка квартир осуществлялась по неким объектам с дисконтом от 20 до 200 тыщ рублей. Но, по ее данным, это задело, в главном, квартир, выставленных на продажу по завышенной стоимости и «висевших на рынке» уже от 2 до 8 месяцев. Основная причина наметившейся стагнации на рынке вторичного жилища Столичной области – это понижение покупательской возможности населения, вызванное замедлением темпов экономического развития страны. По данным Минэкономразвития, уже осенью ожидается рецессия, которая может обернуться для россиян замораживанием зарплат и ростом безработицы. «Стагнация на рынке недвижимости связана со стагнацией в экономике страны, - соглашается Аркадий Власенко, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Железнодорожный». - Замедление роста ВВП до величин, близких к нулю, отсутствие роста промышленного производства, не подходящий для Рф прогноз цен на нефть на 2013 год, понижение деловой активности. Все это сказывается и на рынке недвижимости, с него уходят инвесторы, и остаются только покупатели, приобретающие квартиры для решения определенных жилищных проблем».

Также понижение платежеспособности коснулось  и ипотечных сделок. «Все  почаще к нам приходят клиенты,  у каких нет средств на начальный взнос, - ведает Жанна Маркова, вице-президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис. – «Выкручиваются» покупатели по-разному. К примеру, если  банк не просит показать на счету средства для начального взноса, заявленного покупателем, но практически не имеющим его, то клиент предлагает торговцу завысить цена купли-продажи в договоре на сумму заявленного начального взноса, чтоб стопроцентно расплатиться за покупку только средствами банка. При всем этом, естественно, приходится «задабривать» оценщика, чтоб сумма оценки соответствовала».

Складывающаяся ситуация в стране  уже отразилась на ипотечном кредитовании в целом. «Банки очень настороженно стали относиться к клиентам, - комментирует Вера Ларионова, генеральный директор АН «Century 21 Ваш квартирный вопрос», партнер Компании риэлторов. – Требования к заемщикам выросли. К примеру, если ранее можно было взять сумму кредита, эквивалентную размеру материнского капитала (сейчас это приблизительно 408 тыс. руб.), чтоб потом разово погасить задолженность, то сейчас банки  настаивают на большей сумме займа, к примеру, 500 тыс. рублей, чтоб получить хоть некий гарантированный доход с клиента. Не считая этого, все почаще мы стали получать отказы в выдаче кредитов. Естественно, это сразу сказалось на количестве проводимых нами сделок, оно снизилось на 30% по сопоставлению с аналогичным периодом прошедшего года».

Сокращение числа сделок привело к понижению цен, или к остановке их роста в почти всех городках области (подробнее см. таблица 1). «Подобная тенденция может сохраняться еще длительный период времени - от 2 до 5 лет, т.к. резвый пятикратный рост недвижимости с 2001 по 2008 годы предугадывает также и естественный откат цен вниз после «лопнувшего пузыря» на рынке недвижимости», - считает Дмитрий Филиппов.

В среднем по региону цены на вторичную недвижимость в 1 квартале выросли на 1,7%, составив 73 158 руб./кв.м. «Однако уже в мае рост цен может тормознуть, - предсказывает Сергей Власенко, президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис». – Этому будет содействовать, в том числе, и обычное торжественное затишье, а закрепит тренд летний отпускной период, обычно тормозящий рынок недвижимости».