Виды договоров на первичном рынке недвижимости

13 Май 2013

Подготовительный контракт, либо контракт о намерениях - это официальное соглашение о намерениях заключить потом контракт о купле-продаже квартиры. Подготовительный контракт подразумевает, что клиент занесет определенную сумму, обычно полную цена объекта купли-продажи. При всем этом подготовительный контракт не дает покупателю права принадлежности на недвижимость, а только закрепляет обязательство сторон совершить сделку на определенных критериях и в определенный срок. Это событие представляет некий риск для покупателя. Но если одна из сторон контракта попробует отрешиться от сделки, другая сторона будет вправе обратиться в трибунал.

Прототипом подготовительного контракта служит основной контракт купли-продажи жилища. При составлении контракта повышенное внимание следует направить на точное описание предмета купли-продажи в согласовании с требованиями законодательства, по другому контракт может быть признан недействительным.

Контракт долевого роли (ДДУ) определяет роль покупателя в финансировании строительства объекта недвижимости, при всем этом его вклад равен цены приобретаемой квартиры.  По воззрению Дарьи Погорельской, управляющего юридического отдела ГК «МИЦ», заключение ДДУ является самой надежной схемой покупки квартиры. Во-1-х, в данном случае средства за недвижимость выплачиваются только после гос регистрации квартиры. Законодательство просит, чтоб в договоре ДДУ были прописаны такие принципиальные условия, как срок гарантии на объект, ответственность застройщика за недочеты и срыв срока передачи жилища и другие моменты, обеспечивающие защиту интересов дольщика. К примеру, при обнаружении каких-то изъянов в новеньком жилище, правообладатель может востребовать или их устранения безвозмездно, или возмещения собственных расходов по их исправлению, или понижения цены на приобретенную недвижимость.

Покупка через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы. ЖСК, ЖНК – это некоммерческие организации, целью которых является строительство многоквартирного дома и приобретения жилища гражданами. Паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом, потому цена недвижимости при таковой схеме обычно ниже, чем в случае заключения ДДУ. Но все же ЖСК больше выгоды приносит застройщикам, потому что права пайщика защищены в наименьшей степени, чем права дольщика. Ведь, обычно, пайщик присоединяется к уже существующему договору и уставу, составленному застройщиком еще до вступления в ЖСК реальных членов. Потому спецы ГК «МИЦ» обращают свое внимание покупателей на необходимость конкретно разбираться во всех критериях контракта.

Посреди главных недочетов вступления в ЖСК можно именовать обязанности покрывать убытки организации, риск конфигурации устава и иных документов не в интересах пайщика, риск исключения пайщика, возможность внесения дополнительных взносов, также трудности при  расторжении контракта и возврате средств.

Покупка по векселю – это тоже приобретение квартиры по подготовительному договору, но в данном случае клиент оплачивает вексель, цена которого равна цены недвижимости. Когда строительство будет завершено, клиент поменяет вексель на квартиру. Для этого, кроме контракта купли-продажи векселя, нужно также оформить подготовительный контракт купли-продажи квартиры. У такового формата дизайна сделки есть огромное количество недочетов: вексель нельзя вернуть в случае утраты, нельзя погасить досрочно, по векселю нельзя воспользоваться ипотекой. Не считая того, при таких критериях компания юридически не должна предоставить клиенту квартиру: она может просто выплатить средства.