Игорь Индриксонс: «Российские апарт-отели – новый вид коммерческой недвижимости»

22 Июль 2013

Если до определенного момента апарт-отели ассоциировались у большинства россиян в большей степени с забугорной курортной недвижимостью, то сейчас данный вид жилища все почаще упоминается в контексте русской коммерческой недвижимости. Невзирая на рост энтузиазма, апарт-отели остаются еще малознакомым объектом для личных инвесторов. О преимуществах и недочетах русского рынка апарт-отелей, ведает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основоположник консалтингового портала Indriksons.ru.

Что такое апарт-отель

Апарт-отель – это сокращение от британского apartment hotel, т. е. отель, состоящий из отдельных квартир. На самом деле, на время проживания вы арендуете всеполноценную квартиру. Отличие в том, что арендодателем выступает не один человек, а компания, которая управляет целым комплексом схожих квартир, и бронировать вы сможете их точно также, как и номера в отеле. Тут необходимо отметить, что эти квартиры совсем не непременно принадлежат управляющей компании, собственниками могут выступать и личные лица, при этом их может быть довольно много в рамках 1-го апарт-отеля, но операционное управление производит конкретно управляющая компания. Еще есть одно отличие: апарт-отель, обычно, предоставляет определенный набор дополнительных услуг в отличие от личного собственника (уборку помещения, подмену постельного белья и банных принадлежностей и т. п.), что, фактически, и роднит таковой вид недвижимости с отелями.

«Стоит отметить, что аренда апарт-отелей за рубежом представляет собой развитый и симпатичный для инвесторов рынок, – гласит Игорь Индриксонс. – Привлекателен он и для русских инвесторов, самые грамотные из которых уже вкладывают в забугорные апарт-отели. В Рф также существует схожий вид недвижимости. Но, к огорчению, с ним не все очень просто. 1-ые пробы строительства апарт-отелей в Рф проваливались. На данный момент этот тип недвижимости опять пробуют развивать, вкладывая большие средства в маркетинг и рекламу. Апарт-отель в Рф – это набор обыденных квартир под одной крышей, которые сдаются в аренду посуточно и на более долгий срок».

Доходность апарт-отелей

«Доходность апарт-отелей в 2 раза ниже, чем у отельных номеров, – отмечает Игорь Индриксонс. – Стандартный отель зарабатывает около 50 % собственного дохода на конкретной сдаче номеров, и порядка половины дохода отелю приносят дополнительные услуги – рестораны, бары, химчистка, мини-бары в номерах, беспроводной веб и т. д. Набор услуг может различаться зависимо от статуса и звездности отеля. Апарт-отель ограничен в предоставлении схожих услуг, так как каждый номер представляет собой всеполноценную квартиру, где собственник может без помощи других приготовить для себя пищу, постирать, погладить и т. п. Таким макаром, апарт-отель зарабатывает на дополнительных сервисах еще меньше – порядка 10-15 %».

Русская «апарт»-действительность

Компания с мировым именованием не возьмется за управление апарт-отелем в Рф, так как этот бизнес у нас непредсказуем. Потому что управляющая компания не всегда является собственником всех квартир в комплексе, то собственник отдельной квартиры, входящей в этот комплекс, может в хоть какой момент придти и жить в собственной квартире какое-то время – может денек, а может и год. В данном случае управляющая компания теряет бизнес – а если таких непредсказуемых собственников много? Ограниченность рынка управляющих компаний ведет к монополии, и поменять ее будет трудно.

Мебель и интерьер – важный вместе с ценой аренды фактор в вербовании клиентов. Для гостиниц, управляемых большими управляющими компаниями, компании сами приобретают мебель и другие элементы обстановки. В русских же апарт-отелях управляющая компания не несет ответственности за предметы интерьера и мебель. А собственники, к огорчению, далековато не всегда понимают значимость этого фактора и не всегда готовы вкладывать средства в интерьер квартиры.

И, в конце концов, ценообразование. Полностью разумно, что управляющая компания должна централизованно устанавливать уровень арендной ставки, но в Рф тут начинается путаница. Это приводит к хаосу и потере прибыли. Чем больше собственников, тем сложнее им условиться. В конечном итоге мучаются все.

«Для Рф апарт-отели – новый вид коммерческой недвижимости, даже невзирая на прошлые пробы, и как хоть какому начинанию, этому бизнесу придется пройти через трудности и ошибки. Личному инвестору стоит максимально осторожно относиться к такому типу недвижимости и с особенной тщательностью подходить к принятию решения об инвестировании», – резюмирует Игорь Индриксонс.