Будущее офисного рынка Москвы. Новые зоны активного девелопмента

07 Март 2014

Рынок высококачественной офисной недвижимости в Москве вышел на новый шаг развития. Основная часть нового строительства деловых комплексов совсем вышла за границы Третьего транспортного кольца (ТТК), при этом большая часть кабинетов сконцентрировано в Северо-Западном деловом кластере. Данная тенденция подкрепляется высочайшим энтузиазмом со стороны арендаторов. К таким выводам пришли участники пресс-конференции на тему «Будущее офисного рынка Москвы: новые зоны активного девелопмента», организованной компаниями ALCON Development, Jones Lang LaSalle и Knight Frank.

«Новое лицо офисной карты Москвы: ЦАО vs. Новые деловые кластеры»

По словам Алексея Кучвальского, Директора по Рф и СНГ, Начальника отдела по работе с собственниками офисных помещений компании Jones Lang LaSalle, первым деловым кластером в Москве был центр городка, так именуемый Центральный Деловой Район (Зона 1), - на исходном шаге развития рынка конкретно в этой зоне находился больший объем предложения высококачественных кабинетов. Так, в 2005 году объем предложения в Зоне 1 превосходил 2 млн кв. м, тогда как за пределами ТТК тогда находилось около 1,37 млн кв. м.

Ситуация начала изменяться в 2006-2007 годах, когда в Зоне 3, т.е. за пределами ТТК, появились 1-ые большие высококачественные офисные комплексы, такие как «Крылатские Холмы» и «Химки Бизнес Парк». Параллельно шло развитие большого делового кластера в Зоне 2 (меж Садовым кольцом и ТТК) - «Москва-Сити», где сейчас находится 491 тыс. кв. м кабинетов. С усилением тенденции к децентрализации Зона 3 вышла в фавориты: нынешний объем предложения за пределами ТТК практически в два раза превосходит объем площадей в Центральном Деловом Районе – 6,1 млн против 3,14 млн кв. м, отмечает Алексей Кучвальский.

Самую большую долю в офисном предложении в Зоне 3 занимает Северо-Западный деловой район – на него приходится 23% от общего объема площадей за пределами ТТК и 44% от объема кабинетов Класса А - 1,4 млн и 249 тыс. кв. м соответственно. Наименее всего популярен посреди девелоперов офисной недвижимости Юг децентрализованной зоны (8% общего объема предложения в Зоне 3), тогда как в восточной ее части вообщем нет кабинетов Класса А.

При всем этом уровень свободных кабинетов в объектах, введенных в эксплуатацию, в Северо-Западном деловом районе ниже среднего показателя по Москве и составляет 13,1%. В Классе А в этом районе пустует только 4,8% площаде.

«Крайне маленький объем свободных кабинетов класса А на Северо-Западе подтверждает высочайший спрос на классные помещения в этом районе и их острую нехватку, - комментирует Алексей Кучвальский. – До конца 2014 года тут планируется выстроить около 630 тыс. кв. м кабинетов, что является самым высочайшим показателем посреди других районов Москвы. Исходя из подготовительных прогнозов на наиблежайшие 5 лет, мы можем с уверенностью сказать, что более интенсивно новые офисные комплексы будут возводиться конкретно на Северо-Западе – с учетом «бумажных» проектов портфель многообещающих строек в этом районе превосходит 1,2 млн кв. м. Беря во внимание комфортное положение, развитую транспортную инфраструктуру, также активное строительство жилых и торговых комплексов, мы не сомневаемся в высочайшей востребованности офисных объектов в этой зоне по мере их ввода в эксплуатацию».

«Северный полюс притяжения девелоперской активности. Опыт группы компаний АЛКОН»

По словам Максима Белецкого, Генерального директора управляющей компании ALCONManagement, Деловой Комплекс класса А «АЛКОН» на Ленинградском проспекте поможет понизить нехватку офисных площадей на северо-западе столицы.

АЛКОН состоит из 4 построек разной этажности, объединенных меж собой двухуровневым подземным паркингом на 1 016 машино-мест (коэффициент 1/60). Общая площадь комплекса – 102 177 кв. м Два корпуса площадью по 21 008 кв. м и два – по 14 250 кв. м. Общая арендуемая площадь составляет порядка 66 770 кв. м. На 3-х последних этажах каждого корпуса в ДК «АЛКОН» спроектированы обустроенные открытые террасы, с которых раскрывается красивый вид на столичную панораму. В центре каждого корпуса сконструирован атриум, который с одной стороны позволяет получить эффективную глубину этажа, порядка 16 м, а с другой – заполняет офисное место естественным освещением. Арендуемая площадь типового этажа в ДК АЛКОН составляет порядка 2 300 кв. м.

АЛКОН размещен на первой полосы Ленинградского проспекта, в 2-ух минутках ходьбы от станции метро «Сокол». К комплексу комфортно подъехать на автотранспорте: будет оборудован съезд на местность АЛКОН со стороны Ленинградского проспекта, также выезд на Ленинградский проспект.

«Мы старались предугадать все, чтоб пребывание арендаторов в ДК АЛКОН было очень комфортабельным, а работа действенной. Все требования, предъявляемые к зданиям класса А, включая инженерные системы, конструктивные особенности, управление и т.д. учтены и будут реализованы в этом проекте. График строительства АЛКОН достаточно плотный, – уточняет Максим Белецкий. - Ввод объекта в эксплуатацию состоится в осенью 2012 года. В августе 2012 г. мы планируем окончить строй работы и передать помещения арендаторам под отделку.

Мы имеем уникальную возможность предложить нашим арендаторам расширить собственный бизнес, арендовав дополнительные помещения в ДК АЛКОН II. Это 2-ая очередь строительства – девятиэтажное здание общей площадью 45 302 кв. м с двухуровневым подземным паркингом на 464 машино-места. Окончание строительства планируется на конец 2014 года».

«География спроса на рынке офисной недвижимости: чего желают арендаторы»

Татьяна Самченко, Директор отдела агентских услуг департамента офисной недвижимости компании KnightFrank, в рамках собственного выступления уделила ключевое внимание географии рассредотачивания спроса на высококачественные офисные площади с момента зарождения рынка офисной недвижимости. В собственном докладе эксперт отмечает, что еще в период зарождения рынка все большие компании отдавали предпочтение офисным комплексам в центре городка. Но, в 2007 году, в период бума на высококачественные кабинеты и очень больших ставок аренды, компании начали находить кандидатуру и выезжать за границы центра. К тому же, центр столицы тогда уже имел трудности с транспортной доступностью и паркингом. Эти задачи могли с фуррором решить высококачественные бизнес-парки, расположенные в многообещающих районах городка. Таким макаром, по словам профессионала, уже в 2007 году появились предпосылки к децентрализации рынка. Кризисный 2008 год скорректировал нрав спроса и усилил эту тенденцию, так как арендаторы начали стремиться к экономии.

В 2009 году, когда компании-арендаторы стали восстанавливаться после кризиса и ощутили себя увереннее в собственном бизнесе, кабинеты класса А в центре Москвы опять стали нужными сейчас уже по несколько другой причине – ставки за время кризиса опустились более, чем вполовину. На данный момент спрос на центр сохраняется, но помещения с премиальным местоположением опять в недостатке. В этих критериях арендаторам становится принципиально не только лишь и не столько центральное положение, сколько соотношение «цена-качество», а удобство транспортной доступности определяется уже не расстоянием до Кремля, а удобством подъездных путей и близостью к метро.

В таких критериях Ленинградское направление становится одним из самых нужных посреди больших корпоративных арендаторов, добавляет Татьяна Самченко. Так, за прошедший год (апрель 2011-апрель 2012) около 40% всех больших сделок (от 10 тыс. кв. м) было закрыто конкретно тут. А если ассоциировать с другими секторами рынка, то наибольшая толика поглощения офисных площадей за пределами Садового кольца пришлась на северо-запад – третья часть всего объема поглощения кабинетов на столичном рынке. Еще третья часть приходится на помещения снутри Садового кольца, и оставшиеся 40% распределены по остальным 7 фронтам, толика которых существенно ниже.

Резюмируя свое выступление, Татьяна Самченко отметила, что на наиблежайшие 5 лет Ленинградское направление станет главным вектором развития деловой жизни столицы.