Правила неопасной покупки квартиры в новостройке

23 Сентябрь 2013

Приобретение квартиры в большинстве новостроек Рф не может считаться априори неопасной сделкой. Такая действительность. О том, на что стоит направить повышенное внимание при покупке квартиры в новостройке, ведает юрист Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Остерегайтесь «серых схем»

В согласовании с действующим ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости» покупка квартир в новостройках предусмотрена только по договорам долевого роли, заключенным конкретно с застройщиком, или договорам уступки долевого роли, подписанным с компанией-инвестором, ранее приобретшей права на такое помещение по договору долевого роли.

«Несмотря на властное указание вышеупомянутого закона о порядке и процессе совершения сделок на первичном рынке недвижимости, обширное распространение (более 70%) до сего времени имеют другие - сероватые схемы реализации квартир, машиномест, офисных помещений в новостройках. К примеру, приобретение методом подписания договоров инвестирования, соинвестирования, подготовительных договоров, договоров уступки права требования, других. При всем этом приведенные выше соглашения меж строительно-инвестиционными компаниями и покупателями не регистрируются в муниципальных органах, в том числе Росреестре. Предпосылкой этому может быть отсутствие неотклонимой либо достаточной документации на строительство, что в свою очередь может привести к значимым дилеммам, начиная невыполнимостью дизайна принадлежности, заканчивая прекращением строительства уже на стадии котлована. «Как указывает практика, нередко отсутствие таковой регистрации является и залогом того, что ваша будущая квартира будет продана не единожды т.е. находится под риском появления двойных продаж», - отмечает юрист Олег Сухов.

Попросите предъявить правоустанавливающие документы

«Какой бы контракт не оформляла строительная компания с дольщиком, неотклонимой и бесспорной проверке подлежат правоустанавливающие документы на застройку и реализацию помещений, - гласит Олег Сухов. - При их даже частичном отсутствии можно гласить о наличии риска, что ожидает приобретателей, преднамеренных вложиться в квадратные метры на шаге незавершенного строительства. Я рекомендую учить последующие документы, при отсутствии которых подписывать контракт с застройщиком, очень небезопасно. Потребуйте  контрагента разрешение на строительство; контракт аренды (свидетельство о гос регистрации права) на земляной участок, где ведется строительство; вкладывательный договор меж органами местной власти и застройщиком, содержащий права и обязанности сторон, конкретно касающиеся сроков строительства, его объектов, рассредотачивания будущих площадей в пользу местных органов власти и строительной компанией, других участников вкладывательного проекта, порядка согласования, оплаты и проведения коммуникаций и инфраструктуры в целом».

Направьте внимание на коммуникации

В большинстве случаев застройщики решают вопросы получения разрешений на подключение к городским/другим коммуникациям в протяжении всего шага строительства, невзирая на то, что полный набор оформленных документов должен быть подготовлен еще до его начала. Почти всегда компании не владеют соответствующими актами и согласованиями для подключения коммуникаций, что является опасностью своевременной сдачи дома в эксплуатацию. Эту задачку можно разрешить только к завершению  строительства при воззвании в надлежащие инстанции, отвечающие за коммуникации: водоканал, энергопоставляющие и теплопоставляющие компании.

В открытом доступе такую информацию обозначенные органы предоставлять не будут, соответственно, действовать придется через запросы, в том числе адвокатские, либо использовать неофициальные связи. В неких случаях удается получить нужные документы и от застройщика, но далековато не всегда, т.к., во-1-х, последнему нельзя стопроцентно доверять, а, во-2-х, застройщики почаще не особо настроены разговаривать с клиентами, ограничиваясь только предоставлением копий самых главных документов.

Что должен содержать контракт

Какой бы контракт ни предлагал подписать застройщик, будет ли это контракт долевого роли, регистрируемый в Росреестре, либо же подготовительный контракт, его содержание должно фиксировать последующие неотклонимые условия:

 - площадь квартиры, число комнат, этаж, условный номер, месторасположение (в приложении должно отражаться нахождение квартиры на лестничной клеточке и её план);

 - цена всего помещения либо 1 кв.м. с неотклонимым указанием на невозможность роста цены;

 - сроки окончания строй работ, сроки передачи объекта недвижимости покупателю, сроки дизайна права принадлежности либо передачу документов на самостоятельное оформление;

 - наименование и полные реквизиты сторон;

 - основания для расторжения контракта по инициативе одной из сторон;

 - подсудность – определение местопребывания того суда, где должны разрешаться вероятные споры.