Клиент покупателю - рознь

20 Июнь 2013

Издавна понятно, что недвижимость не теряет позиций как вкладывательный инструмент. Но в ближайшее время становится все более очевидным тренд разделения вкладывательных покупателей. Спрос на жилище высок как со стороны покупателей «для себя» с целью проживания, так и со стороны тех, кто недвижимостью обеспечивает сохранность денег, либо получает прибыль от перепродажи. Так именуемые вкладывательные покупатели в основном активны на рынке массового жилища.  Сейчас же на первичном рынке жилой недвижимости эконом-класса возникают новые личные инвесторы.   Итак, покупателей, совершающих вкладывательные сделки, условно можно поделить на две категории:

• Инвесторы-финансисты, которые получают недвижимость с целью перепродажи и получения конечной прибыли в валютном эквиваленте
• Инвесторы-перфекционисты, поэтапно осуществляющие цепочку сделок, конечной целью которых является улучшение собственных жилищных критерий

Инвестируя в недвижимость на шаге строительства можно получить прибыль размером до 60 % на момент готовности дома. Средств, вырученных от реализации готовой однокомнатной квартиры, оказывается довольно для покупки двухкомнатной квартиры на шаге котлована. В то же время рыночная цена готовой двухкомнатной квартиры покрывает цена трехкомнатной квартиры в доме на старте строительства. Стоит отметить, что сделки такового рода заключаются без вербования ипотечных кредитов.

По данным ГК «МИЦ», толика вкладывательных сделок в Подмосковье, целью которых является улучшение жилищных критерий, составляет около 10 %. Обычно, инвесторы предпочитают вести взаимодействие с испытанными застройщиками, которым они привыкли доверять. Продавая квартиру в одном объекте застройщика, для предстоящего инвестирования, они выбирают новый жилой комплекс той же компании на ранешней стадии строительства.   

На примере ЖК «Коммунарка», строительство которого производит ГК «МИЦ», можно проследить историю таких сделок и порядок ценообразования. В качестве примера можно привести однокомнатную квартиру во II-й очереди жилого комплекса, строительство которого началось в октябре 2008 года. Цена однокомнатной квартиры площадью 42 кв.м. тогда составляла 2 млн. рублей. Срок сдачи дома пришелся на июнь 2011 года, к этому времени вышло существенное удорожание, а стоимость этой квартиры возросла на 110 % и составила 4,2 млн. руб. На средства, вырученные от реализации однокомнатной квартиры, можно было приобрести уже двухкомнатную квартиру в другом доме на исходном шаге строительства.  В августе 2011 года был дан старт строительства VII -й очереди ЖК «Коммунарка», цена двухкомнатной квартиры площадью 64 кв.м. на исходном шаге составляла 4,15 млн. руб.  Уже сейчас стоимость таковой квартиры возросла на 54 % и составила 6,4 млн. руб. Срок сдачи дома в эксплуатацию запланирован на 3-ий квартал 2013 года. Продав такую квартиру сейчас можно подобрать уже трехкомнатную квартиру в доме на шаге котлована. К примеру, в IX-й усовершенствованной очереди ЖК «Коммунарка» трехкомнатная квартира площадью 90 кв.м. на данный момент стоит 6,6 млн. руб.  Дом будет готов во 2-м квартале 2015 года.  Таким образом, за 7 лет, начиная с покупки однокомнатной квартиры можно, не вкладывая дополнительных средств, дойти до приобретения трехкомнатной квартиры.

Такая схема является доступной и менее накладной. Покупая трехкомнатную квартиру с привлечением ипотечного кредита, клиент значительно переплачивает и на долгие 15-20 лет берет на себя суровые денежные обязательства. При цены трехкомнатной квартиры 6,6 млн. руб. и сроке кредитования 15 лет, заемщику придется внести начальный взнос в размере 660 000 руб. Таким макаром, сумма кредита составит 5 950 000 руб. При процентной ставке 11,5 % размер каждомесячных выплат будет 69 802 руб. При всем этом банк одобрит получение кредита при условии, если официальная зарплата заемщика составляет 135 000 руб. за месяц. И самое главное, при таких критериях кредитования и при отсутствии преждевременного погашения кредита, сумма переплаты за квартиру составит  6 486 431 рубль.

Инвестиции в жилище на исходном шаге проекта прибыльны, и могут быть обеспечены как своим капиталом, так и ипотечным кредитом.