Игорь Индриксонс: «Как инвестировать при помощи забугорной ипотеки»

16 Декабрь 2013

Практически 95 % недвижимости в Европе покупается по ипотеке. Тут можно использовать стратегии, использующие огромное кредитное плечо, тем дать огромную часть рисков банкам и зарабатывать 15–20 % в год на вложенные средства за счет аренды. Консалтинговый портал indriksons.ru подготовил обзор по более увлекательным странам, где под инвестиционно симпатичную недвижимость есть возможность взять ипотечный кредит.

По воззрению профессионала, главное достоинство ипотеки заключается в том, что, взяв 70 % заемных средств, 70 % риска мы передаем банку.

Но даже если вы не собираетесь брать кредит, есть обычной, но верный метод просчитать ликвидность объекта – выяснить показатель LTV (Loan To Value), т. е. то, какой процент заемных средств от цены объекта готов выдать банк. Если в различных регионах одной и той же страны банк согласен выдать нерезиденту 80 % заемных средств при покупке недвижимости в центре городка, а на побережье – только 20 %, то возможный инвестор в недвижимость на побережье должен насторожиться. Банки всегда хорошо оценивают рынки, и если кое-где показатель LTV ниже – это означает, что в этот рынок банки веруют меньше, и эти объекты в случае дефолта будет трудно воплотить.

Процедура дизайна ипотечного кредита, обычно, более сложна там, где ипотека только начинает свое становление, или, напротив, в продвинутых странах с отлаженной системой ипотечного кредитования, но не испытывающих нужды в вербовании инвестиций хоть какими методами. Трудно получить ипотеку в Великобритании, Франции, Австрии и Швейцарии. В продвинутых странах процентные ставки несравненно ниже, чем в Рф. Сейчас самые низкие ставки предлагаются в Швейцарии – 2,3 % годичных, а фиксированные – от 3% (в швейцарских франках). Приблизительно такие же проценты предлагаются в Англии; в Германии и Австрии ставки выше, но ненамного – от 3,2 до 3,5 %.

Франция

Стабильность ипотечного рынка Франции поражает всех аналитиков. Порядка 80 % всего жилища покупается в ипотеку, а у более чем 80 % всех ипотечных кредитов процентная ставка зафиксирована, потому во времена спада рынок не пострадал. В 2009 году объем рынка даже вырос на 3,89 %. Ипотечный рынок Франции по объему находится на 3 месте в Европе после Англии и Германии.

Русский инвестор может при внесении половины цены недвижимости получить ипотеку под 7 % годичных. При всем этом нужно, чтоб размер каждомесячных платежей не превосходил третья часть расходов заемщика.

Германия

В Германии очень высочайшие налоги на собственность. В среднем, они составляют 2 % от цены объекта в год. В итоге этого немцы предпочитают не обладать недвижимостью, а снимать жилище. Потому если вы инвестируете с целью следующей перепродажи, то стоит помыслить, кому вы продадите собственный объект, если все снимают? А если вы желаете получать рентный доход, имейте в виду, что арендный рынок в Германии на сто процентов находится под контролем страны и только оно определяет уровень ставок.

«Немецкие банки готовы предоставлять иноземцам заемное финансирование, но менее 80 % от залоговой цены по ставке 4-4,5 %, - отмечает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость. -  При наличии 40 % собственного капитала выплаты по кредиту стопроцентно будут покрываться доходом от аренды. Сейчас существует ещё одна сложность для зарубежных инвесторов. Из-за того, что еврозона находится под опасностью рецессии, германские банки без охоты кредитуют маленьких заемщиков-нерезидентов – еще больше они размещены выдавать кредиты на большие суммы (сотки тыщ евро)».

Англия

Англия – более инвестиционно симпатичный регион. Банк Великобритании держит базисную ставку на рекордно малом уровне – 0,5 % с июля 2011 г. В Великобритании можно получить заемное финансирование в размере до 70 % от цены объекта. Срок кредита не ограничен, в среднем кредиты берутся на 15-25 лет. Кредит можно финансировать поновой раз в пару лет. При всем этом в Англии существует несколько кредитных программ: есть кредиты, где сначала выплачиваются только проценты, или напротив – тело долга, можно погашать кредит раз в квартал и т. д.

Австрия

В Австрии заемщик может рассчитывать на получение ипотечного кредита в размере 60 % от залоговой цены объекта. Процентная ставка одна из самых низких в Европе – 3 %. В Австрии наименее различные ипотечные кредитные программки, ежели в Англии: в главном можно или гасить сначала только проценты по кредиту, или и проценты, и основной долг.

Швейцария

«Швейцарские (как и австрийские) банки не использовали секьюритизацию. Но правительство все равно пробует защитить денежные университеты от вероятных дефолтов заемщиков. Малый начальный взнос по ипотеке – 20 % от цены объекта. Перед тем как предоставить кредит, банки также должны удостовериться, что заемщик сумеет его обслуживать, даже если ставки возрастут до 5 %. Практически 1 из 10 кредитов привязан к ставке Libor», - резюмирует Игорь Индриксонс.