Streetretail: систематизировать либо нет? Мировоззрение профессионалов

11 Февраль 2014

Стрит-ритейл - формат, в который попадают самые различные помещения. Единой системы систематизации, по аналогии с систематизацией торговых центров, на этом рынке нет. Нужна ли она? Сделает ли работу на этом рынке удобнее? Какой она должна быть? Kommerstate задал эти вопросы профессионалам рынка.

Уличная торговля – исторически самый 1-ый формат ведения торгового бизнеса. Но сам формат стрит-ритейла (что в переводе и означает «уличная торговля») появился относительно не так давно. «Необходимость выделения стрит-ритейла в специфичный  формат, хороший от формата ТЦ и гипермаркетов, появилась приблизительно посреди 2000-х, - рассказывает Лена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». - Традиционный стрит-ритейл – это все-же торговые коридоры  внутри Садового кольца (Тверские, Петровка, Арбат, Остоженка, Маросейка, Большая Дмитровка, Мясницкая и др.) и вдоль больших магистралей: Кутузовский, Ленинградский, Комсомольский, Ленинский проспекты». С течением времени к стрит-ритейлу стали относиться и главные торговые коридоры спальных районов.

Своей систематизации для объектов стрит-ритейла на сегодня не существует, хотя, очевидно, в собственной работе участники рынка разграничивают помещения по ряду характеристик. «Прежде всего, объекты стрит-ритейла можно поделить на три уровня по ценовой категории: марки класса «люкс» (известные, дорогие, мировые бренды), «премиум» (также известные и пользующиеся популярностью марки, но по цены несколько ниже), и марки среднего и выше среднего уровня (более доступные широкому кругу покупателей). Вторым аспектом систематизации торговых операторов стрит-ритейла является  категория товара», - комментирует Александра Яковенко, управляющий отдела реализации торговой недвижимости Deltaestate. По данным профессионала, рассредотачивание товарных групп по степени присутствия на рынке торговой недвижимости в процентах смотрится так:

- продукты - 25%

- рестораны и фуд-корты - 25%

- детские продукты (за прошедший год активно развиваются такие сети:«Академия», «Дети», «Кораблик» и «Детский мир») - 10%

- продукты для дома, мебель, предметы интерьеры, стройматериалы,  техника и электроника, канцтовары, книжки  - 10%

- спортивные клубы (интенсивно развивается  сеть фитнес-клубов «Зебра») - 5%

- авто (количество автомобильных салонах резко возросло) - 5%

- связь и банки - 5%

- косметика («Л'Этуаль», «Иль де Ботэ», «Рив Гош» и т.д.) - 5%

- одежка и обувь и галантерея - 5%

- ювелирные декорации, предметы роскоши, антиквариат, подарки и т.д. - 2%

- сфера развлечений (неотклонимая составляющая торговых центров) - 2%

- зоотовары (их возникает больше) - 1%

«Что касается сферы услуг (парикмахерские и салоны красы, медицина и spa-салоны и т.д.), то они тоже имеют свою долю рынка, которая уверенно вырастает на фоне популяризации здорового стиля жизни и красы. Правда, в этой нише не увидено ярчайших, больших сетевых операторов, в главном это маленькие компании-одиночки», - продолжает Александра Яковенко.

Категория стрит-ритейла массово расширилась за счет перевода жилых помещений в нежилые, с оборудованием отдельного входа, объясняет Лена Мишина: «Новое жилищное строительство – будь то точечная застройка в спальных районах Москвы, либо большие ЖК за МКАД – подразумевает нежилые помещения на первых этажах, которые так же пополняют сектор «стрит-ритейл» коммерческой недвижимости».

Сектор стремительно развивается, оставаясь без своей понятной систематизации. Вобщем, далековато не все участники рынка считают, что эта систематизация нужна в принципе. «В таковой систематизации необходимости нет – если для ТЦ есть целый набор специфичных черт, определяющих его профиль, то для стрит-ритейла, кроме проходимости, более необходимыми являются личные технические характеристики самого помещения, а конкретно: площадь, вероятное внедрение, коммуникации, этажность помещения, витрины (наличие и размер)», - считает Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга  NAI Becar.

Систематизация нужна рынку, считает Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG. «Дело в том, что формат стрит-ритейл достаточно разнообразен. И – что еще важнее – в данном секторе наличие либо отсутствие какой-нибудь малозначительной на 1-ый взор свойства может прирастить либо уменьшить стоимость практически в разы. К примеру, помещение с высотой потолков в 6 м и с такими же витринами значительно (на 20-70%, зависимо от уровня улицы) дороже, чем помещение с потолками 3,5 м. Ну и структура по этажам и планировке серьезно оказывают влияние на стоимость. К тому же часто появляются ситуации, когда игроки под термином «стрит-ритейл» понимают различные вещи».

Систематизация будет содействовать и наилучшему взаимопониманию, и поболее точному ценообразованию, считает эксперт: «В RRG по аспекту локации и уровню магистрали мы пока грубо классифицируем на «топовый» на ряд торговых коридоров снутри Садового кольца, «магистральный» расположенный на больших круговых магистралях и «спальный», расположенный в спальных районах в районе станций метро либо в сформировавшихся коридорах. «Во главу угла» при разработке систематизация я бы частично поставил локацию. Но, в данном секторе при описании локации следует учесть не только лишь и не столько удаленность от центра, а размещение помещений на главных торговых улицах и, часто, у больших узлов публичного транспорта. На этот момент мы увлечены разработкой систематизации и планируем привлечь к этому игроков рынка в рамках секции по street retail, которую мы будем вести в рамках РСТЦ».
Компания «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» дифференцирует объекты стрит-ритейл по месторасположению и выделяет три группы объектов по типу строения:

Помещения с определенной технологией – только торговые помещения с витринами.

Помещения свободного предназначения (ПСН), находящиеся на первой полосы домов с возможностью оборудования под торговлю либо услуги.

Встроено-пристроенные помещения без определенной технологии.

«На мой взор, проф участникам рынка, для того чтоб сориентироваться в предназначении помещения и способностях использования, довольно знать адресок местопребывания. Фактор location в таких случаях очень животрепещущ, - рассуждает Лена Мишина. - Можно выделить две огромные группы потребителей. 1-ая группа потребителей нацелена на объекты с наибольшим пешеходным трафиком. Потому обладатели такового вида бизнеса, обычно, выбирают самые отличные, многолюдные места и платят более высочайшие арендные ставки. 2-ая может позволить для себя, сберегая на арендных ставках, избрать наименее многолюдные места, привлекая гостей не витриной, а другими маркетинговыми инструментами».
Дискутировала Валерия Семенова, главный редактор Kommerstate.ru