Операции с ипотечной квартирой: зачем требуется согласие банка?

06 Январь 2014

При покупке квартиры в ипотеку заемщик становится собственником данного жилища не зависимо от того, находится оно в залоге у банка либо нет. Но в этом случае, если приобретенная квартира является залогом по кредиту, ее обладатель может столкнуться с некими ограничениями при проведении операций с этой квартирой. Что клиент может делать с залоговым имуществом, а что нет, говорят спецы отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ».

Пожалуй,основное правило, которое нужно уяснить для вас как обладателю квартиры в залоге - это то, что хоть какое действие, которое вы собираетесь произвести с ипотечной квартирой, вы должны, сначала, согласовать с вашим банком. Все главные права и обязанности обеих сторон оговариваются в кредитном договоре. При всем этом вы должны не просто поинтересоваться у сотрудника банка, что конкретно для вас разрешается делать с залоговой квартирой, да и непременно проследить за тем, чтоб все эти пункты были письменно зафиксированы в договоре. Чем подробнее будут прописаны все условия, тем проще для вас позже будет защищать свои права.

Какие трудности могут появиться у заемщика с заложенной квартирой? Сначала, банк может отказать в прописке. Вообщем, что касается ближайших родственников, то их заемщик может прописать в квартире, обремененной залогом, и без согласия банка, но это в теории. На самом деле все будет зависеть от определенной договоренности с банком. «Недавно в нашей практике произошел случай, разбирательство по которому длится и сейчас: банк отрешается зарегистрировать в заложенной квартире жена заемщицы. При этом де-факто погашением кредита занимается конкретно этот супруг. Все же, чтоб избежать повторения схожих случаев, лучше заблаговременно клеветать и письменно фиксировать условия всех возможных сделок с недвижимостью при заключении кредитного договора», - гласит Константин Шибецкий, управляющий отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ».

Таким макаром, если вы желаете зарегистрировать в приобретенной по ипотеке квартире какого-нибудь родственника (либо даже не члена семьи), для вас лучше заблаговременно обговорить это с банком и зафиксировать эти договоренности в кредитном договоре.

Обладатель ипотечной квартиры может не только лишь зарегистрировать в ней собственных родственников, да и выполнить ряд других операций с залоговым жильем. К примеру, сдать ипотечную квартиру в аренду. Часто залоговую квартиру сдают предки, купившие это жилище собственному подрастающему ребенку. При всем этом величина арендной платыможет приближаться к размеру каждомесячного платежа по ипотеке, и тем «отбивать» расходы на выплату кредита. Достаточно комфортная и удачная схема,  и большая часть банков обычно не имеет ничего против того, чтоб заемщик поступал схожим образом. Все же, это не означает, что квартиру в залоге можно сдавать в аренду без извещения банка. Спецы ГК «МИЦ» предупреждают, что такое поведение чревато разными неприятностями, ведь возможность, что банк выяснит об арендной «самодеятельности», очень высока, тогда и банк с высочайшей толикой вероятности отреагирует наложением санкций: штрафом либо требованием досрочно погасить кредит.

Как быть, если актуальные происшествия сложились таким макаром, что заемщику нужно реализовать обремененную ипотекой квартиру? Часто это связано с желанием клиента приобрести более просторное и комфортабельное жилище, потому банки в таком случае продаже ипотечной квартиры не противятся. Существует несколько методов реализации залогового жилища, более пользующиеся популярностью из которых – это преждевременное погашение кредита покупателем либо покупка им самого кредита. Оба этих метода также требуют получения согласия банка. Но есть заемщики, которые по каким-то причинам желают скрыть от банка продажу квартиры. Для этого они, например, получают разрешение кредитующей организации на преждевременное погашение кредита, а средства для этого берут у покупателя. Что ж, тоже способ. Но таковой метод реализации встречается очень изредка – дело в том, что покупателя, согласного на такие условия покупки жилища отыскать фактически нереально.

А необходимо ли разрешение банка, если заемщик собирается произвести в ней перепланировку? По словам профессионалов ГК «МИЦ», заемщик, естественно, может вообщем попробовать скрыть факт перепланировки. Но тут дело в том, что при легитимном оформлении перепланировки банку все равно станет об этом понятно, а неузаконенная перепланировка угрожает обладателю рядом проблем как с законом, так и с банком. Вобщем, как указывает практика, банки практически никогда не разрешают заемщикам делать в заложенной квартире перепланировку – это плохо оказывает влияние на ликвидность залога и, соответственно, увеличивает денежные опасности банка.

Подводя результат, можно сказать, что по сути жестких ограничений для заемщика нет. Определенные условия будут зависеть от того, до чего вы условьтесь с банком. Совет тут может быть только один: чтоб сотрудничество не было омрачено конфликтами и штрафами,каждый весомый шаг необходимо согласовывать с банком.