Неизменные и переменные ставки по ипотеке

01 Апрель 2014

В конце прошедшего года специалисты увидели, что русские заемщики вновь начали проявлять энтузиазм к кредитам с так именуемыми «плавающими» процентными ставками. После  кризиса этот продукт длительно обходили стороной, вспоминая о том, что в 2008-2009 годах он привел к дефолту не 1-го заемщика. Но ипотечный бум, пришедшийся на 2011 год, показал, что русские заемщики вновь готовы рисковать.

Что такое неизменные ставки по ипотеке, тщательно разъяснять, пожалуй, не нужно - банк устанавливает определенную величину, и она не изменяется в протяжении всего срока выплаты кредита. Заемщику таковой метод начисления процентов выгоден в главном только своим всепостоянством: когда известен размер ставки, можно без усилий предсказывать свои расходы на много месяцев вперед. 

Другой вариант – переменные ставки по ипотеке, которые, как и следует из наименования, могут изменяться. От чего они зависят? Переменная ставка – это сумма 2-ух характеристик: межбанковского индекса и наценки (маржи) банка. Межбанковские индексы есть различные, самыми известными из их являются последующие: ставка рефинансирования Центробанка (это процент, под который ЦБ РФ кредитует другие русские банки), MosPrime (проценты, под которые русские банки кредитуют друг дружку), также Libor (проценты кредитов в забугорной межбанковской среде) и Euribor. Для рублевых кредитов процентную ставку привязывают к ставке рефинансирования ЦБ РФ либо к MosPrime, для кредитов в баксах и евро – к индексам Libor и Euribor. Переменная ставка будет приравниваться, как уже говорилось выше, одному из этих индексов, к которому банк добавляет свою наценку (около 5-7%). Межбанковские индексы меняются – то выше, то ниже, и соответственно меняется ставка по кредиту для заемщика. Если индексы будут снижаться, то заемщик серьезно сберегает на кредите.

Что обычно завлекает заемщиков в ипотечных кредитах с переменными ставками? Их относительная дешевизна: переменные ставки ниже неизменных в среднем на 1-1,2%. Изменяются переменные ставки, обычно, раз в год, потому большой неожиданностью для заемщиков не становятся. С другой стороны, в моменты суровых денежных конфигураций межбанковские индексы могут вести себя очень непредсказуемо, как это случилось, например, в кризис, из-за чего многие заемщики потерпели крах, т.к. размер их каждомесячного платежа вырос в пару раз. Другими словами, переменная ставка подразумевает определенный риск.

«Переменные ставки могут дать заемщику маленькое преимущество на старте, но в длительной перспективе это может обернуться необходимостью повсевременно смотреть за событиями в межбанковской сфере, что для основной массы заемщиков не очень комфортно, - замечает Константин Шибецкий, управляющий отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ». – Обычно переменными ставками пользуются бывалые люди, которые знают тенденции конфигураций ставок и, исходя из этого, в силах оценить свои риски». 

Также специалисты молвят, что достаточно нередко кредиты с «плавающей» ставкой берут люди с доходами выше среднего, имеющие точное намерение погасить кредит досрочно. И, конечно, определенная часть таких заемщиков – просто игроки, отлично понимающие межбанковскую конъюнктуру и не боящиеся рисковать.

Существует также таковой вид ставок, как переменно-фиксированная (либо комбинированная) процентная ставка. Она предполагает, что часть срока кредитования заемщик будут платить по переменной ставке, а позже перейдет на постоянную.

Есть ли у переменных ставок перспектива приобрести былую популярность? К огорчению, ответить на этот вопрос совершенно точно спецы сейчас не могут. С одной стороны, если русский рынок ипотеки и далее будет удачно развиваться (что пока не предопределено), то переменные ставки могут получить обширное распространение. В почти всех западных странах ситуация складывается конкретно так, и это, замечают специалисты, достаточно справедливая модель ипотечного ценообразования. Но с другой стороны, для того, чтоб опасности заемщиков не выходили за границы разумного, в стране должна быть достаточно размеренная финансовая ситуация, чего у нас пока не наблюдается. Потому для широких масс населения неизменные ставки пока являются более применимым вариантом.

Чего же ждать русским заемщикам – реальным и тем, кто намеревается ими стать, – в последнее время? По словам Константина Шибецкого, уровень процентных ставок сейчас стабилен, обороты на российском рынке ипотеки высочайшие, потому можно ждать, что в последнее время банки отважутся на маленькое снижение процентных ставок. Снижение может составить от 0,5 до 1%.