В чем ошибаются девелоперы МФК?

21 Октябрь 2013

1-ые коммерческие объекты этого формата появились в 30-е годы прошедшего века в США. 80 лет спустя традиционное осознание МФК (mixed-usedevelopments) осталось прежним: это здание, которое содержит в себе три и поболее коммерческих функции (торговля, кабинеты, жилище, утехи и т.д.). В Рф к функциональным комплексам нередко относят строения, совмещающие всего две функции, традиционные же МФК можно перечесть по пальцам. В чем причина? Какова лучшая концепция МФК, и в чем ошибаются девелоперы, затевая подобные проекты?

По данным GVA Sawyer, в Москве сейчас работает 13 функциональных комплексов, в Санкт-Петербурге - 10, еще 14 – в городах-миллионниках.

Что такое МФК

Традиционные МФК в самом общем виде можно подразделить на два типа, зависимо от того, как размещаются функции – по горизонтальному или по вертикальному принципу.

«Каким будет МФК, определяется на стадии разработки рекламной, а потом строительной концепции с учетом таких причин, как: особенности ландшафта, характеристики земляного участка, наличие обременений либо ограничений (к примеру, по высотности), свойства наиблежайшего окружения и т.д. - ведает Ольга Збруева, управляющий департамента по работе с клиентами Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate. - Девелоперу также нужно оценить по отдельности каждую функцию проекта на предмет баланса доходной и расходной частей, их воздействие друг на друга и на общую концепцию и доходность проекта в целом. Реализация большого проекта МФК всегда просит огромного объема финансирования».

Как ведает Владислав Фадеев, управляющий отдела маркетинга департамента консалтинга компании GVA Sawyer, при горизонтальном рассредотачивании нижние этажи обычно отводятся под торговлю, средние – под кабинеты, верхние – под жилище; при вертикальном здание состоит из нескольких секций, любая из которых – со собственной функцией, примыкающих друг к другу. «Арендные ставки на площади в МФК в целом не отличаются от ставок на подобные площади в самостоятельных проектах», - отмечает эксперт.

Что такое не-МФК

К функциональным нередко неверно относят проекты, сочетающие внутри себя две функции, также проекты, включающие в себя развитую инфраструктуру.

Разница, если в общих чертах, обычная: в МФК все функции – главные, а в схожих проектах одна либо более дополнительных функций поддерживают и обслуживают одну – основную. «Например, в большом жилом комплексе «Доминанта» сотворена развитая инфраструктура, но его нельзя отнести к МФК, - приводит пример Ольга Збруева. - Основная функция в нем – это жилище. 1-ые этажи отданы под компанию торговли и размещение кабинетов, чтоб повысить эффективность использования этих помещений и обеспечить жильцов дома нужным набором торговых операторов».

По данным KnightFrank, для того чтоб объект мог быть отнесен к формату МФК, 20% либо более от его площадей должны по эксплуатационному предназначению отличаться от доминирующей функции.

Удачные МФК

«Оптимальная концепция – это та, в какой потоки не пересекаются меж собой, - считает Владислав Фадеев. - Не считая того вся недвижимость должна быть соответственного класса, к примеру, бизнес-центр класса А, гостиница 4-5*, жилище класса бизнес».

Ольга Збруева приводит в качестве примеров проектов с удачной концепцией последующие московские МФК: «Сити-Пойнт» (гостиница Novotel категории 4*, ТРЦ «Афимолл Сити», кабинеты, торговая галерея), «Бородино» (отель, концертный зал, офисный центр). «На наш взор, прототипом удачного МФК является Центр интернациональной торговли, который содержит в себе кабинеты, гостиницу, апарт-отель, торговую галерею и предприятия публичного питания, - приводит пример Ольга Збруева. – МФК «МонАрх Центр» (кабинеты класса А, отель 4* RenaissanceMoscowHotelMonarch, спортивный центр, торговый центр), как показало время, из-за неловкого месторасположения не пользуется спросом у торговых операторов». Владислав Фадеев именует удачным проект МФК «Саммит» на Тверской ул., 22.

Мировоззрение профессионала. «Основные ошибки при проектировании МФК». Александр Скробко, директор департамента по работе с клиентами MD Facility Management:

Ошибки в концепции и проектировании систем жизнеобеспечения МФК часто появляются из-за нехватки у девелопера практического опыта в схожих вопросах. Очень нередко встречаются ситуации, когда девелопер начинает работу над проектом по строительству объекта недвижимости с конца, т.е. с составления бюджета, что, к огорчению, не является верным решением. Возникающие в предстоящем задачи с функционированием той либо другой системы, если гласить об инженерном оснащении, поправить может быть не просто недешево, а в принципе нереально. Вербование экспертов на самых ранешних шагах поможет собственнику сберечь больше средств, ежели начальная экономия на их отсутствии.

Девелопер с самого начала должен верно представлять концепцию грядущего МФК, состав его арендаторов, чтоб верно оценить расход энергоресурсов и спланировать сборку главных инженерных систем. Потому, на шаге строительства объекта, для решения задач технического сопровождения монтажных и пусконаладочных работ, приемки в эксплуатацию инженерных систем к помощи должен быть привлечен проф FM-оператор, специализирующийся на эксплуатации инженерных систем. Оборотная ситуация, как было сказано выше, часто угрожает собственнику дополнительными затратами в процессе функционирования объекта. В качестве примера может послужить кабинет 1-го оператора связи, который мы имели опыт обслуживать. На шаге строительства объекта и проектирования главных инженерных систем проектировщики не высчитали солнечное тепло, поступающие в кабинет через стеклянные витражи. Данная ситуация стала предпосылкой неверного рассредотачивания холода по кабинету: холодильная машина не управлялась с поступающей снаружи, «незапланированной» солнечной энергией. Было совершено несколько попыток поправить ситуацию: от поклейки на стекла светоотражающих пленок до установки дополнительных сплит-систем. Ни одно из мероприятий не привело к хотимому результату. В конечном итоге на плечи собственника строения легло приобретения дополнительной холодильной установки.

Бывают и такие ситуации, когда дизайнерское решение МФК становится во главе угла, а воззрением инженеров снова же третируют.

В пример могу привести один узнаваемый комплекс в Столичном регионе. Конструктив атриумной зоны объекта, выполненного в уникальном стиле «кантри», оказался недостаточно кропотливо проработанным исходя из убеждений технологии строительства, и не обмыслен исходя из убеждений внедрения и сочетания строй материалов. Угол наклона атриума был невелик, потому его сделали необслуживаемым, а для удаления снега установили отапливаемые стеклопакеты, но запамятовали при всем этом про устройство сливных желобов для отведения воды. И в первую же зиму вся вода с атриума хлынула вовнутрь ТК. Другой неувязкой оказалось несоответствие черт строй материалов, когда при несущих железобетонных перекрытиях конструкция атриума была сделана из склеенного бруса. В этом случае нужно было учитывать, что в критериях сезонных конфигураций у бетона и у дерева разный коэффициент расширения. В итоге нарушения технологий строительства большая часть стеклопакетов полопалось и повылетали. Это традиционный случай нерационального дела, когда исправление недочетов тянет за собой суровые денежные расходы и просит дополнительных временных издержек.

Чтоб исключить подобные ситуации, принципиально со всей ответственностью подходить к обеспечению технадзора над проектом. Часто некоторый конфликт интересов меж генподрядчиком, службой технического надзора и эксплуатирующей организацией, организованный собственником, может стать гарантией того, что ни один спорный аспект технического направления не остается без внимания. Но на практике мы не так нередко это смотрим.

Мировоззрение профессионала. «Трудности при проектировании МФК». Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC:

В целом МФК - это комплекс недвижимости большой площади, в состав которого заходит две и поболее многофункциональных составляющих (торговая, офисная, складская, гостиничная, досугово-равлекательная). Сочетание нескольких функций на одной площадке не только лишь обеспечивает сильный синергетический итог, да и позволяет понизить опасности при реализации объекта, также очень хорошо использовать площади объекта. Принципиальная составляющая успешного функционирования функционального комплекса – необходимость кропотливого просчета вероятных потоков гостей. Также принципиально учесть сочетаемость разных функций в комплексе: задачка девелопера сделать так, чтоб любая из функций дополняла друг дружку, а не была во вред другой.

МФК может представлять собой как раздельно стоящее здание, так и комплекс автономных сооружений. В качестве примера можно привести проект девелоперской компании «Созвездие» в зоне «Московской-Товарной». Новый функциональный комплекс представляет собой четыре раздельно стоящих строения, сочетающих меж собой разные функции: жилой комплекс бизнес-класса; гостиница; бизнес-центр и торгово-офисный центр.

При реализации МФК девелопер может столкнуться с рядом проблем. Во-1-х, может появиться сложность в разделении мотивированных потоков каждого из частей недвижимости, также в организации логистики. Потому, чтоб уменьшить опасности при эксплуатации, каждому девелоперу нужно проводить точное разделение построек, а именно, необходимо организовать отдельные входы и выходы, дополнительные чердачные лестницы, паркинги. Во-2-х, сложность в формировании концепции комплекса и сочетании меж собой различных многофункциональных составляющих. В МФК каждый проект необходимо рассматривать персонально: как разработана концепция, и кто ее исполнял.

Если гласить о ставках в разных частях проекта, то они определяются определенными чертами. В целом, специальной ценовой политики не существует.

Почти во всем судьба грядущего функционального комплекса находится в зависимости от хорошо разработанной концепции и свойства ее реализации. В Петербурге существует много примеров успешных МФК. Crowne Plaza - броский пример бизнес-отеля, успешно совмещающий внутри себя функцию гостиницы и бизнес-центра. Очередной пример – «Ренессанс Форум», расположенный в центре городка, напротив ТРК «Галерея». Проект также успешно соединяет офисную и гостиничную функции.

Посреди неудачных примеров МФК можно выделить культурный центр «Толстой Сквер» на Петроградской стороне. Проект содержит в себе сходу три функции: кабинеты, театр и интерьер-центр. Если две из их были выполнены удачно, то в связи с неудачной реализацией интерьер-центра, на данный момент девелоперу приходится исправлять ошибки, которые требуют больших сил и издержек.

Что касается прогнозов, то МФК и далее будут появляться, но в очень умеренных количествах и лишь на успешных земляных участках. Все находится в зависимости от местоположения: если локация позволяет успешно воплотить сходу несколько функций, то проект будет успешен.