15% русских личных инвесторов в иностранную недвижимость избрали коммерческую недвижимость.

22 Октябрь 2013

Согласно данным консалтинговой компании Indriksons, с начала 2012 года порядка 15% русских личных инвесторов в иностранную недвижимость избрали объектом для собственных вложений не жилую, а коммерческую недвижимость: номера в гостиницах, склады самообслуживания, студенческие апартаменты. О том, чем можно разъяснить таковой тренд и почему он будет только усиливаться, ведает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основоположник консалтингового портала Indriksons.ru.

Предпосылки тренда

«Основным покупателем забугорной недвижимости был и остается средний и малый бизнес. До 2008 года личные инвесторы из Рф заполучили много неликвидной курортной недвижимости в Испании, Болгарии и других странах, но после кризиса 2008 года, когда он, фактически, пришел в Россию, поняли, что это, говоря языком инвесторов, не актив, а пассив, - гласит Игорь Индриксонс. – Такую недвижимость стало нереально реализовать по сколько-либо разумной стоимости, либо сдать в аренду. Даже те, кто купил недвижимость на более размеренных рынках таких, как Англия, Германия либо Франция, столкнулись с таковой сложностью – фактически нереально без помощи других управлять этими объектами. Даже если есть агентство, то оно просто передает информацию о физическом состоянии квартиры, если нужен ремонт, и что делать далее - брать ли средства с арендаторов либо платить самому. Но нанимать рабочих для ремонта и вести переговоры с арендаторами должен сам обладатель жилища. А в секторе жилой и курортной недвижимости нет способности прибегнуть к пассивному управлению собственной недвижимостью».

Достоинства пассивного управления

Пассивное управление – это когда управляющая компания производит оперативное управление недвижимостью, а  инвестор, который вложил средства в эту недвижимость, получает полугодовые отчеты, раз в год получает отчет об аудите и, естественно, арендную плату на банковский счет. На этом все обязанности инвестора касательно взаимодействия с управляющей компанией и управления собственной недвижимостью исчерпывается. Компания, в свою очередь, конкретно управляет недвижимостью – оформляет и проводит все налоговые выплаты, без помощи других делает ремонт, и вообщем вполне «ведет» объект. Это и есть пассивное управление для инвестора.

Западные инвесторы издавна поняли, что наличие пассивного управления должно быть одним из ценностей при выборе объекта, если нет способности без помощи других управлять собственной недвижимостью. К этому еще можно прибавить языковой барьер, а в неких случаях и разницу во времени. К примеру, когда инвестор из Рф покупает недвижимость в США либо напротив. Потому все в большей и большей степени инвесторов прибегают к вложениям в сектор коммерческой недвижимости, который доступен для входа личного инвестора - приобрести долю в складах самообслуживания можно начиная от 4 тыщ евро; управляющая компания вполне ведет объект, и личному инвестору нет необходимости глубоко вникать в оперативное управление недвижимостью либо самому заниматься им.

Почему курортная недвижимость проигрывает коммерческой?

К огорчению, в жилом секторе таких управляющих компаний работающих по схеме пассивного управления фактически нет. Управляющие компании, работающие по таковой схеме, встречаются в главном в секторе коммерческой недвижимости. Для того, чтоб управляющей компании было доходно вести объект жилой недвижимости, этот объект должен быть большим, а большие объекты как раз обычно коммерческие.

«Практически нереально, чтоб жилое здание стопроцентно принадлежало нескольким инвесторам, которые на сто процентов передали бы объект управляющей компании, - комментирует Игорь Индриксонс. - В жилых зданиях всегда будут брать недвижимость для личных целей, либо будут сдавать без помощи других. Допустим, получив в управление 10-20 разрозненных квартир на одном объекте, управляющая компания никогда не получит нужного объема, при котором она сумеет заработать, когда же компания управляет отелем на 200 номеров, то на таком объеме они хорошо заработают, и потому берутся за управление такими объектами».

Единственный недочет коммерческой недвижимости состоит в том, что ее нельзя употребляться в личных целях, но все таки это не самое главное для инвестора, главное – получать размеренный и высочайший доход от нее. «Простой пример из практики, в 2008 году я привез и предложил в Рф проект управляющей компании Park Plaza (кстати сказать, это был 1-ый объект такового типа, предложенный русским личным инвесторам) Westminster Bridge Hotel. Это большой отель на 2040 номеров, который сейчас достроен и не 1-ый год работает. Отель находится напротив башни Big Ben. Наполняемость отеля находится на уровне 93%, это очень высочайший показатель. Итак вот, в 2008 году русские инвесторы не направили особенного внимания на этот объект, но на данный момент ситуация кардинально изменяется. Инвесторы, наученные уроками прошлых лет, делают выбор в сторону более выгодных и наименее рискованных объектов и рынков», - резюмирует Игорь Индриксонс.