Игорь Индриксонс: Чем небезопасны инвестиции в мини-отели?

31 Январь 2014

Все почаще на выставках недвижимости, также со стороны инвесторов в недвижимость поступают предложения приобрести мини-отель на 15-20 номеров в курортной зоне. Торговцы убеждают, что это сбалансированный вариант совмещения недвижимости для собственного отдыха и размеренного дохода. О том, почему подобные предложения в абсолютном большинстве случаев являются прекрасной и мистической сказкой, ведает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основоположник консалтингового портала Indriksons.ru.

Кто покупает мини-отели

Согласно данным компании «Indriksons», основной русский клиент мини-отеля - в большинстве случаев предприниматель в возрасте от 40 до 55 лет, который уже заработал на квартиру для себя и своим детям, заполучил машину и дачу. Он соображает, что бизнес не вечен и на всякий случай необходимо иметь запасной вариант – доход от недвижимости в какой-либо неопасной стране. «У таких предпринимателей существует, как я это называю, "эротическая фантазия": приобрести мини-отель на 10-15 номеров, приехать в эту страну, жить недалеко и получать прибыль. В теории это смотрится очень презентабельно, а на практике выходит совершенно не так. В качестве оборотной связи я нередко получаю от русских инвесторов информацию о том, куда они вложили средства и какой опыт получили. Одна из наибольших заморочек – это конкретно инвестиции в мини-отели, – гласит Игорь Индриксонс. – Я знаю около 30 случаев, когда люди получали мини-отели в различных странах, но посреди этих случаев не было ни 1-го успешного».

Наполняемость – слабенькое звено мини-отелей

К огорчению, личные инвесторы никогда до этого не работавшие в отельном бизнесе, не знают, что труднее всего обеспечить наполняемость отеля. В свою очередь, организовать, чтоб в отеле были незапятнанные простыни и неплохой повар в ресторане – задачка, посильная для многих. Это узкий специфичный бизнес. Если идет речь о маленьких городках, то в подобные в гостиницы люди очень изредка заходят с улицы. Обычно они решают вопрос, где тормознуть, еще будучи у себя дома. Знать, как подключиться к системе глобального букирования гостиниц – это и есть основная неувязка. Обычно, предприниматель этого не знает, и происходит последующее. После пары лет он соображает, что не совладевает с управлением и признает, что отель становится убыточным. Тогда он решает нанять профессиональную управляющую компанию, а та в свою очередь заявляет, что ее заинтересовывают гостиницы от 100 номеров. Так как для их подключать к системе букирования отель на 10 либо на 100 номеров – одна и та же работа, они, естественно, выбирают объем. История завершается обидно. Отель убыточен либо «выходит в ноль», и человек просто не знает, что с ним делать. Потому тем, кто в протяжении собственной карьеры никогда не сталкивался с отельным делом и не в курсе, как обеспечивать наполняемость гостиницы, мини-отель лучше не брать.

Что делать с неистребимым желанием приобрести мини-отель

Игорь Индриксонс рекомендует инвесторам, которые решили приобрести маленький отель, направить внимание на покупку тех же 10-15 номеров в больших сетевых гостиницах и таким макаром получить собственный мини-отель в формате большого отеля под управлением интернационального бренда. «Крупные сетевые бренды, такие как Marriott, Radisson и им подобные, потрясающе управляются с заполнением, – отмечает эксперт. – Можно просто приобрести 10-15 номеров и не иметь никакой мигрени. Система построена так, что различные номера получают разную доходность, независимо от того, сдавались они либо нет. Отель получает прибыль, которая делится на количество номеров. Такие большие управляющие компании способны страховать наполняемость, они, не считая того, несут ответственность за ремонт и за любые повреждения в номерах. В дополнение ко всему они имеют корпоративных клиентов, таких как Microsoft, BP, Shell, заключить контракт с которыми в личном порядке просто нереально. Не считая того, на вторичном рынке ликвидность 10-15 номеров в большом сетевом отеле будет выше, ежели у обретенного мини-отеля».