Питер опереждает Москву по потенциалу торговых улиц

31 Декабрь 2013

Рынки Москвы и Санкт-Петербурга обычно конкурируют вместе фактически во всех секторах. Аналитики группы компаний RRG сравнили современное «самочувствие» 2-ух основных торговых коридоров страны – петербургского Невского проспекта (от Столичного вокзала до Адмиралтейства) и столичной «объединенной» Тверской, включающей Тверскую и 1-ю Тверскую-Ямскую улицы.

Результаты оказались несколько внезапными: основная улица северной столицы обладает по ряду характеристик огромным потенциалом для арендаторов street-retail, ежели ее аналог в первопрестольной.  

Про машины и людей

Исходные данные у Невского и Тверской почти во всем идентичны: длина - около 2,9 км, количество станций метро тоже приблизительно равное. Действенная ширина тротуаров (очень принципиальная для street-retail черта) фактически однообразная – 3-6 метров.

Авто трафик тоже отличается не в разы, находясь в спектре 50-80 тыс. в день. Правда, для формата street-retail нередко важнее трафик не авто, а пешеходный и вот здесь уже начинаются суровые различия. Согласно подсчетам RRG, Невский со своим показателем 40-55 тыс. чел в день опережает Тверскую (в промежутке от Охотного ряда до Пушкинской площади в наилучших местах раз в день проходит от 35 до 50 тыс. человек, а от пл. Маяковского до пл. Тверской заставы – от 7 до 10 тыс. чел. в день). Суммарный трафик через станции метро, выходящие на объединенную Тверскую, 311,8 тыс. человек в день, а на Невском – 595 тыс. человек в день. Из чего уже следует, что Невский переигрывает Тверскую хотя бы по числу возможных гостей объектов формата street-retail.

«Основная причина более высочайшего трафика на Невском – богатство туристских и культурных объектов, - объясняет председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. – Если в столице туристы рассматривают Тверскую больше как торговую и бизнес-улицу, ежели прогулочную, то через Невский проходят главные туристские маршруты, ну и сами горожане интенсивно посещают проспект. А именно, конкретно по этой улице большая часть людей проходят от метро Невский проспект и Гостиный Двор к Дворцовой площади, Казанскому собору и другим достопримечательностям. Не случаем конкретно на отрезке от дома 32-34 и до начала улицы наблюдается самый высочайший пешеходный трафик.» Таким макаром, главный питерский торговый коридор соответствует западному формату лучшего street-retail. Не считая того, в Питере только одна такая «мощная» улица: соперников ей фактически нет.

Очень необходимыми показателями являются также «непрерывная плотность витрин» (длина участка улицы, где магазины следуют один за одним). «Люди, которые просто ходят по улице (а street-retail в центре городка нацелен конкретно на таких покупателей), лицезрев, что магазины «закончились» могут перейти на другую сторону либо свернуть на соседнюю улицу. Потому для действенного торгового коридора очень принципиальна непрерывность витрин.» - объясняет Денис Колокольников. Главный Санкт-Петербургский торговый коридор в этом плане смотрится снова же лучше: тут есть 3 участка «непрерывных витрин» 320, 320, 410 м. На объединенной Тверской таких участков 4, но они несколько короче: 220, 230, 240, 250 м.  

Специализация

Сейчас объединенная Тверская представлена 245 объектами street-retail, в то время как на Невском 288 помещений. При всем этом наблюдаются значительные различия в составе арендаторов помещений.

Невский проспект делает функцию не только лишь головного торгового, да и головного туристского маршрута. Потому приблизительно третья часть помещений street-retail – это предприятия общепита. Одежка, обувь и девайсы также обширно представлены: в объеме, аналогичном основной части Тверской улицы. Более того, уже сложилось определенное функциональное разделение Невского и прилегающих улиц. К примеру, Малая Садовая на самом деле представляет собой «фуд-корт» под открытым небом. «Сама улица будто бы предназначена для размещения кафе и ресторанов, – комментирует Денис Колокольников. – она размещена перпендикулярно к Невскому проспекту, в самой оживленной его части, но сурового сквозного трафика там нет. Так что люди имеют возможность, не удаляясь от основного маршрута, посидеть в тихом месте.»

Что касается Тверской, то это более деловая улица. «Первую скрипку» там тоже играют предприятия общепита, но их толика составляет только 23%. В то же время практически каждое шестое помещение занято банком (а в зоне 1-й Тверской-Ямской - каждое третье помещение) , что снова же полностью обусловлено: тут еще больше кабинетов, а недалеко размещаются муниципальные учреждения.  

Ставочный рост

Уровень свободных площадей на обеих улицах маленький: на объединенной Тверской, по оценкам RRG он составляет 5-6%, на Невском – 4-5%. Что гласит о более высочайшем уровне востребованности петербургского торгового коридора по сопоставлению с столичным.

Еще больше любознательным смотрится сопоставление арендных ставок 2-ух улиц. В докризисном 2007 году, Тверская с показателем 10 тыс. баксов за кв.м. (в год на наилучших участках) серьезно обгоняла Невский проспект, на котором ставки на лучшие локации держались на уровне 6 тыс. баксов за кв.м. в год. В глубоко кризисном 2009 суровое падение наблюдалось и там и там: Невский «упал» до 1,5-2,5 тыс. баксов за кв.м. в год, Тверская – до 3-4 тыс. баксов за кв.м. в год. Сейчас Невский в наилучших местах достигнул показателя 5-6 тыс. баксов за кв.м. в год, фактически поднявшись на докризисный уровень, а Тверская, дотянув до отметки 8,5 тыс баксов, еще очень далека от докризисных характеристик.

При всем этом цены продаж на Тверской (в традиционной ее части от Охотного ряда до Пушкинской) составляют от 50 тыс. до 70 тыс. баксов за кв.м. нижнего этажа, а на Невском еще можно уложиться в спектр от 30 тыс. до 50 тыс. баксов за кв.м., даже в наилучших локациях.  

Способности для инвесторов.

Подборка предложений помещений на продажу и на Тверской, и на Невском предлагает только несколько помещений на всей его протяженности. Но если цены реализации помещений на столичной улице не очень отличаются, то в Санкт-Петербурге процесс «выравнивания» еще в самом разгаре. А именно, торговые объекты, расположенные посреди улицы, вероятнее всего на этом уровне и зафиксируются в последнее время. Наибольший пешеходный и авто трафик в этом месте дает возможность получать размеренный и высочайший арендный доход, но при всем этом и стоимость продаж тут максимальна.

А вот на более «дешевом» исходном отрезке проспекта, цены, вероятнее всего в последнее время «пойдут в рост». Сначала - из-за открытия сначала Невского новейшей станции метро «Адмиралтейская», возникновение которой значительно прирастило пешеходный поток. «По нашим замерам в районе дома номер 11/2 по Невскому проспекту и Малой Морской, около которого находится «Адмиралтейская», до открытия станции метро проходило 12,8 тыс. человек в день, через месяц после открытия – 22,4 тыс. человек в день, через два – 29,5 тыс. человек в день.» - гласит Денис Колокольников.

Тверская же пока не может повытрепываться такими плодами. Повышение проходимости в ее самой «слабой» части, на отрезке меж площадью Маяковского и Белорусским вокзалом, может быть после окончания реконструкции площади Тверской Заставы. Хотя так как подземного ТЦ не будет, трафик серьезно не вырастет. Такая ситуация не может не оказывать влияние на цены: нижняя ценовая планка продаж тут установлена на отметке 25-30 тыс. баксов за кв.м, но беря во внимание перечисленные выше свойства этого отрезка 1-й Тверской-Ямской улицы, сделать тут оживленную торговлю будет достаточно трудно. Но, по окончании реконструкции картина резко поменяется.

«Впрочем, при всех «спорах» Тверской и Невского непременно одно: альтернатив этим двум улицам в стране нет и не будет, – подводит результат Денис Колокольников. - Исторически торговые, эти улицы в длительной перспективе будут только дорожать, являясь реальными «голубыми фишками» коммерческой недвижимости и «невосполнимым ресурсом» в «вечных» местах.»