Эх, дороги…

07 Ноябрь 2013

В текущее время интенсивно ведется строительство новых федеральных трасс (в том числе и платных) и реконструкция уже имеющихся. Открытие платного участка трассы ДОН, строительство высокоскоростной трассы-дублера Минского шоссе, расширение до 10 полос  участка трассы «Холмогоры» в районе Пушкино, новенькая трасса «Москва - Санкт-Петербург» - эти и другие проекты находятся на данный момент в разной степени реализации.

Непременно, отличные скоростные магистрали облагораживают транспортную доступность населенных пт в Столичной Области. А это, как понятно, приводит к увеличению ликвидности уже имеющихся и новых объектов недвижимости. Ну и к росту цен, соответственно…

Вобщем, все не так просто. К примеру, высокоскоростной дублер Минского шоссе, которую в народе назвали «Обход Одинцово» будет проходить в конкретной близости от строящегося большого жилого комплекса «Гусарская баллада». А по обе стороны «Ярославки» расположился целый конгломерат подмосковных городов – Мытищи, Цариц, Ивантеевка, Пушкино. Так что кроме радости от понижения количества пробок, местные обитатели могут испытать и разочарование от такового соседства.

Как отразится реализация дорожных проектов на рынке недвижимости Столичной Области? Что будет с ценами на городское и пригородное жилище? Свое мировоззрение высказывают специалисты разных частей рынка недвижимости.  

Павел Лепиш, Генеральный директор компании «Домус финанс»:

Строительство и реконструкция трасс федерального значения сначала провоцирует развитие близкорасположенных городов и прилегающих территорий. Рост цен на недвижимость – это быстрее итог увеличения общей ликвидности городка: развитие его инфраструктуры, улучшение транспортной доступности и в целом увеличение свойства жизни и платежеспособности населения. К примеру, окончившаяся реконструкция Ярославского шоссе в районе городка Мытищи и Царица прирастила спрос на новостройки и – как следствие – активность строительства. На данный момент объем предложения в их добивается: 38 696 кв. м. жилища в Мытищах и 25 802 кв.м. в Царице. Не считая того за ближайшее время появились большие торговые и развлекательные заведения, предприятия сферы услуг, что делает дополнительные рабочие места для местных обитателей. При всем этом основной рост цен на недвижимость пришелся на период завершающейся стадии строительства трассы. На данный момент средневзвешенная цена квадратного метра в Мытищах равна 83 008 руб., а в Царице – 81 216 руб.

Таким макаром, можно предсказывать, что предстоящая реконструкция трассы Холмогор вызовет активное развитие городка Пушкино и его инфраструктуры. Не считая того, благодаря отличному транспортному сообщению по мере надобности обитатели Пушкино сумеют за считанные минутки добраться до более больших городов-соседей, что в том числе и облегчит дорогу до работы и назад. Цены на жилище в Пушкино, вероятнее всего, с течением времени выйдут на уровень цен примыкающих городов: на данный момент средневзвешенная стоимость новостроек по городку равна только 72 512 руб. за кв.м. Но это произойдет поближе к оканчивающей стадии реконструкции трассы.  

Асет Гайрабекова, Генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг»:

Реализующиеся дорожные проекты отразятся двойственно на ценах пригородной недвижимости в Столичной Области. С одной стороны, там, где трасса проходит в конкретной близости от населенного пт (наименее 1 км), цены на объекты могут снизиться, при этом очень значительно – до 20%. Ведь высокоскоростная трасса «сводит на нет» главные достоинства пригородного дома – экологию, тишину, спокойствие.

Правда, это справедливо только в этом случае, когда район вначале был дорогим: другими словами, если там была нужная инфраструктура, коммуникации и самое главное – если там уже были отличные дороги. Если это так, то высокоскоростная трасса может серьезно понизить цена объекта. Но совершенно другое дело, если шоссе пройдет около участков, стоящих на отшибе от большой жизни. А вот поселки, до которых нет обычных дорог, только выиграют от возникновения трассы. Не считая того, возникновение дороги станет толчком к развитию инфраструктуры: АЗС, магазины, развлекательные заведения и т.д., так что цены на землю благодаря шоссе могут не только лишь вырасти один раз, да и продолжат расти в перспективе.

Также, строительство трассы скажется положительно на цены объектов, находящихся на расстоянии более 1,5 км от нее. В этом случае магистраль не нарушает покой обитателей поселка, но существенно улучшает транспортную доступность.

Что касается многоквартирных домов, то строительство новейшей дороги практически всегда увеличивает цены, так как транспортная доступность для покупателей квартир намного важнее, чем фактор тишины и даже экологии. Показательным примером, повлиявшем на цены, можно считать ситуацию, возникнувшую в связи со строительством дублера Минского шоссе. В ЖК «Лесной городок» в Одинцово цены на недвижимость «скакнули» до 15%.

 Олег Репченко, Управляющий Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:

Здесь все очень индивидуально… Для Подмосковья, на мой взор, улучшение транспортной ситуации всегда в плюс к стоимости и ликвидности, даже если окна выходят на новейшую трассу и возникает дополнительный источник шума. Это может добавить 5%-10%-15% к стоимости зависимо от полезности транспортных улучшений для каждого определенного жилища, хотя были примеры роста цен и до 30% (к примеру, после реконструкции Киевского шоссе). Но здесь, на мой взор, кроме улучшения транспортной доступности вышло к тому же изменение статуса шоссе - «причисление к элитке».

В черте Москвы могут быть различные примеры – и в плюс, и в минус. Если новенькая трасса не проходит через некогда тихий комфортный дворик, то также улучшение транспортной доступности добавляет порядка 10 – 15%, как и открытие метро в удаленном районе. Но помню и примеры просадки цен в отдельных домах на 15 – 20%, когда прямо под окнами возникало Третье транспортное кольцо. Вобщем, следующий общерыночный рост скомпенсировал эту просадку, потому подобные примеры почти во всем остались незамеченными – за прежние годы значительно подорожало все, и уже не так осязаемо то событие, что какие-то дома больше, а какие-то меньше.  

Константин Апрелев, Президент компании АН «САВВА», Вице-президент РГР:

Наша позиция в отношении расширения транспортной доступности и ширины Ярославского шоссе до 10 полос, как это предугадывает план расширения транспортной доступности, дозволит привлечь дополнительные инвестиции в развитие местности и инфраструктуры городов Мытищи, Царица и Пушкина, а так же Сергиев-Пасада, делая эти местности экономически более симпатичными.

Говоря о ценах на недвижимость, в рейтинге направлений Ярославка может подняться на 2-3 позиции, которые она теряла из за собственной транспортной недоступности (хотя экологически выигрывает у всех восточных и южных направлений). Повышение транспортной доступности Сергиева Посада дозволит прирастить поток туристов в два раза и дозволит сделать несколько тыщ новых рабочих мест в этом городке, привлечь инвесторов в строительство гостиниц и торговых объектов нем. 

Ира Наумова, Управляющий отдела маркетинга ОАО ОПИН

В загазованном городке хоть какое расширение проспекта либо строительство новейшей эстакады, непременно, понижает цена квартир в близкорасположенных домах. Это ярко проиллюстрировала ситуация с ТТК, когда падение цен на квартиры, выходящих на новейшую трассу, составило до 15%.

Совершенно другая ситуация в Подмосковье, где состояние транспортной инфраструктуры до сего времени оставляет вожделеть наилучшего. И тут последствия строительства новейшей дороги будут различными для разных частей жилища. Для недвижимости комфорт- и эконом-класса близкая доступность транспортной артерии будет только плюсом. К примеру, наш новый жилой комплекс Vesna строится в 400 метрах от Киевского шоссе, и это его конкурентноспособное преимущество перед объектами-конкурентами.

Для поселков и комплексов бизнес- и премиум сектора принципиальным фактором является некоторая уединённость, обособленность. Другими словами в эталоне к таковой недвижимости от основной транспортной артерии должна вести собственная  дорога в 1-1,5 км. К примеру, на данный момент ведутся активные работы по расширению Дмитровского шоссе, на котором находятся наш поселок Premium-класса Пестово и поболее доступный посёлок с  участками без подряда Пестово Лайф. Так как они размещены не на самом Дмитровском шоссе, а в 2 км от него и имеют комфортные подъезды, а в Пестово ведет 1,5 км своей дороги, после реконструкции Дмитровки мы ожидаем роста цен по данным посёлкам на 30-35%.