В Москве обсудили наилучшие стратегии инвестирования в недвижимость

13 Июнь 2013

15 ноября свершилась  конференция «Инвестиции без границ: сопоставление доходных объектов в Рф, Германии и США». Ее основной целью был анализ более выгодныхсовременных способностей вложения средств в объекты недвижимости. Во время мероприятия его участники - ведущие  игроки рынка - показали кейсы с реальными примерами удачных инвестицийв недвижимость различных государств.

Устроителями конференции «Инвестиции без границ: сопоставление доходных объектов в Рф, Германии и США» выступили интернациональная консалтинговая компания NAI Becar и Русский Аукционный Дом (РАД).

Открывая мероприятие, Андрей Степаненко, генеральный директор РАД, отметил, что недвижимость является одним из более размеренных видов финансовложения,  и все, что необходимо для фуррора – это избрать более лучшую стратегию инвестирования. Александр Шарапов, президент NAI Becar, выделил, что процесс глобализации развивается все более интенсивно, и многие русские инвесторы уже пришли к осознанию того, что инвестировать в Рф, как ни удивительно, поройничуть не легче, чемза рубежом. Выступление главы NAI Becar было посвящено сравнению рисков и способностей разных объектов инвестирования в Рф, Германии и США.

В Рф в 2012 году наибольшее количество вложений производилось в офисную недвижимость – 32%, в Германии – в торговые центры (43%), в США – в недвижимость формата multifamily (43%). Динамика доходности во всех странах в целом была размеренной. Более высочайшей доходностью, также резвой окупаемостью отличаются сегменты недвижимости в Рф. Например, мотивированная доходность первичного жилища составляет 25-30%, доходных домов в РФ – 20-25% (при умеренных рисках). Недвижимость Германии и США отличается наименьшей доходностью: в Германии мотивированная доходность объектов составляет в среднем 11-13%, в США – 12-14%, сроки окупаемости ниже, чем в Рф, но опасности для инвестора являются наименьшими. 

«При анализе вариантов у инвестора всегда появляется много вопросов:  как инвестировать, куда, на какой период, с кем. Чтоб не ошибиться с выбором, необходимо отыскать напарника, который знает рынок изнутри, и не просто предлагает проекты, да и сам инвестирует в их, разделяет не только лишь доходы, да и риски», - резюмировал свое выступление Александр Шарапов.

Наша родина: стратегии инвестирования

Детально о том, в какие сегменты недвижимости сейчас прибыльно инвестировать в Рф, поведал Дмитрий Сороколетов, управляющий директор NAI Becar (столичный кабинет). По его словам, так как пища и жилище являются первичными потребностями людей, то более прибыльно сейчас инвестировать в ритейл и жилище. Г-н Сороколетов подкрепил свое выступление реальными кейсами вкладывательной деятельности компании. Он поведал о таких объектах как жилой район «Томилино»,апарт-отель «Московский 73» и ТЦ «Смайл» - с подробными чертами проектов и причинами выбора конкретно их для воплощения инвестиций. Также Дмитрий Сороколетов раскрыл характеристики инвестиций – объемы, сроки, ожидания по доходности (подробности  - в презентации).

В качестве примера удачной инвестиции он привел ТЦ «Смайл» в Санкт-Петербурге. Общая площадь проекта составляет порядка 11 000 кв. м, арендопригодная площадь – выше 7200 кв. м. Якорные арендаторы – «Юлмарт»,  «О’КЕЙ». Размер инвестиций в проект составил 510 млнрублей (с НДС), предпосылки выбора объекта – высококачественное размещение, заполняемость арендаторами, высококачественные «якорные арендаторы», длительные договоры, не считая того, проект являлся недооцененным – был потенциал «апсайда». Ожидаемое время в проекте составит 3-5 лет, инвесторы ожидают каждогодний рост доходов на 10-40% - за счет увеличения ставок аренды до рыночных характеристик.

«Когда мы вошли на проект, доходность на момент покупки была 10,5%, на выходе будет 21,75%, по-моему, это хорошие цифры», - заявил г-н Сороколетов.  «Нашаглавная задачка как инвестора – приобрести, повысить доходность, потом продать», - добавил г-н Шарапов.

Своим видением того, какие причины являются более необходимыми при выборе объектов инвестирования, с участниками конференции поделился Гавриил Цариц, директор по управлению ми активами фондов недвижимости  «RWM Капитал». «При выборе объекта огромное значение для нас имеет масштабность проекта, его качество, позволяющее понизить расходы на эксплуатацию, также привлечь арендаторов по высочайшим арендным ставкам. Имеет значение и готовность объекта – наша компания предпочитает получать объекты на оканчивающих стадиях строительства, также учитываем и локацию объекта, окружающую его инфраструктуру», - поведал Цариц.

Ставка на стабильность

Примерам удачных вложений в недвижимость Германии было посвящено выступление последующего спикера конференции - Владимира Вайсса, вице-президента NAI Becar. Он отметил, что достоинства инвестирования в Германию заключаются в стабильности экономики страны, в высочайшей законодательной защищенности инвесторов – в том числе, и зарубежных, также – в привлекательныхусловиях банковского кредитования. По словам вице-президента NAI Becar, если гласить о географии инвестирования, то лучше выбирать западные земли – там наблюдается неизменный рост экономики.   «Ставку при выборе сектора инвестирования  советую делать на торговую недвижимость, на стрит-ритейл, потому что офисная недвижимость, например, очень «просела» в кризис, а эти сегменты устояли, - продолжил г-н Вайсс. – К тому же, чем хороша торговая недвижимость, так это наличием длительных арендных договоров и индексируемых арендных ставок. Если арендатор подписал с вами контракт, то расторгнуть его фактически нереально. Таким макаром, законодательство Германии гарантирует для вас размеренный, стопроцентно надежный доход – с наименьшими рисками».Также Владимир Вайсс привел советы по структуре инвестиций, пути оптимизации налогообложения, данные расходов по сделкам купли-продажи (детали – в презентации).

«Американская мечта»