Почему так трудно получить право принадлежности?

13 Апрель 2014

По сложившейся практике в отношении новостроек, после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, квартиры передаются в фактическое владение и использование покупателям. Но передача квартиры покупателю совсем не значит, что давно ожидаемое свидетельство о праве принадлежности на квартиру появится у покупателя сходу после вселения. Специалисты компании «Метриум Групп», обусловили три главные предпосылки, по которым полноправные новоселы не могут получить право принадлежности.    

Отказ администрации района подписывать акт о реализации инвестконтракта – 90% случаев

Один из документов, на основании которого ведется строительство дома, это вкладывательный договор. Сторонами вкладывательного договора обычно являются застройщик и администрация района. Предметом договора может быть предвидено строительство, кроме дома, объектов инфраструктуры, к примеру детского сада, больницы, школы, которые после окончания передаются в администрацию района.

Большая часть застройщиков стремятся строить сначала жилые дома, так как продажа квартир в их приносит прямую прибыль. Объекты инфраструктуры не генерируют валютного потока, потому строятся, обычно, в последнюю очередь, с большенными задержками. При регистрации права принадлежности на новостройку застройщик должен представить  в Росреестр кроме всей разрешительной документации акт о реализации вкладывательного договора, на основании которого велось строительство. Акт должен быть подписан застройщиком и администрацией района. И вот тут происходит «затык». «Администрация района не получившая объекты инфраструктуры, отрешается подписывать акт реализации вкладывательного договора, - гласит генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. - Срок подписания этого документа впрямую будет зависеть от окончания строительства всех предусмотренных договором объектов, и он может растянуться на годы. В 90% случаев оформление права принадлежности задерживается конкретно по этой причине». 

В конечном итоге, люди часто, уже подписав акт приема-передачи квартиры с застройщиком и исполнив свои обязательства по оплате квартиры в полном объеме, практически пользуются своими жилыми помещениями, оплачивают коммунальные платежи и делают ремонт, но при всем этом не могут оформить квартиру в свою собственность. Отсутствие права принадлежности на квартиру лишает людей способности полностью распоряжаться своим имуществом, в том числе воспользоваться налоговыми вычетами, понизить ипотечную ставку, прописаться по месту проживания и т.д.  

Отсутствие взаиморасчетов меж участниками вкладывательного процесса -  7% случаев

При строительстве дома застройщик вправе завлекать соинвесторов, которыми могут быть юридические лица. Соинвсторы, фактически, и продают квартиры физическим лицам. После окончания строительства дома меж застройщиком и соинвестором не изредка появляются задачи по взаиморасчетам, к примеру, на основании результатов обмера БТИ. После таких обмеров площади могут двигаться как в огромную, так и в наименьшую сторону.

Если площади уменьшились, то генеральный инвестор должен возвратить часть денег соинвестору, который продал квартиры физическим лицам и в свою очередь должен рассчитаться с конечными покупателями. Но средств может не быть в наличии либо же инвестор просто не желает спешить расставаться с ними. Соответственно, акт не подписывается, что автоматом отодвигает срок дизайна прав принадлежности на неопределенный период.

Может быть и напротив – если площади квартир после обмеров БТИ возросли, то соинвестор должен доплатить генеральному инвестору недостающую сумму. Все соинвесторы, обычно, стремятся поначалу собрать эти дополнительные средства с физических лиц, которым были проданы квартиры, а их может быть тыща. И пока соинвестор не наберет достаточную сумму для взаиморасчета, процесс регистрации стоит. Только после получения всей суммы, подписывается акт об выполнении всех вкладывательных договоров. До того времени, пока этот акт не подписан, пакет документов считается не полным.     

Отказ собственников квартир подписывать акт приема-передачи – 3% случаев

Но предпосылкой задержки дизайна права собственников может быть также инициатива самих собственников. До того как оформить право принадлежности, застройщик должен подписать акт приема-передачи помещения с каждым покупателем. Очень нередко клиенты принимают помещение придирчиво и не подписывают акт сходу, в особенности это всераспространено в бизнес- и премиум-классе.

«К огорчению, на рынке достаточно нередко встречается ситуация, когда застройщик не в полном объеме делает заявленные им обязательства, к примеру, по благоустройству местности, отделке мест публичного использования (МОПов), - констатирует Мария Литинецкая. - Такие прецеденты были, когда в доме рекламировались МОПы 1-го уровня, а по факту делались более обыкновенные, в итоге чего клиенты не желали подписывать акты и пр. К огорчению, такие трудности встречаются практически в каждом проекте бизнес-класса. Дом передается в эксплуатирующую компанию с рядом недоработок. Собственник имеет полное право написать застройщику требование выполнить в полном объеме данные им обязательства и не подписывать акт приема-передачи».

В большинстве случаев так поступают «продвинутые» люди, знакомые с процедурами. Часто они употребляют это для того, чтоб получить от застройщика дополнительные скидки, к примеру, при покупке машиноместа. Но, это не всегда непременно шантаж, но может быть и такое. Время от времени создаются целые деятельные группы, которые интенсивно ведут работу с жильцами дома, уверяют их не подписывать акт и добиваться доработок от застройщика.    

«Если у людей кончается терпение, они обязаны идти в трибунал с исками о признании собственного права принадлежности, - резюмирует Мария Литинецкая. - В течение 3-4 месяцев суды, обычно, выносят решение, которое исполняется регистрирующим органом безоговорочно. И в данном случае в свидетельстве о праве принадлежности уже указывается в качестве документа основания не контракт купли-продажи, а решение суда. Если же получение права принадлежности происходит по инициативе самих собственников, то тут все находится в зависимости от того, как длительно и прочно они готовы «держать оборону». Застройщики, обычно, стремительно не сдаются».