Чем угрожает собственникам грядущее изъятие земель?

12 Май 2013

После утверждения Советом Федерации постановления об изменении с 1 июля 2012 года границ меж субъектами Русской Федерации - Москвой и Столичной областью, следовало ждать и других конфигураций в действующем законодательстве, в том числе касающихся изъятия земель. Москва, как город федерального значения, непременно, должен стремительно развиваться. Вот только-только делать, если большая часть земляных участков в «Новой Москве» находится в личной принадлежности? Потому возникновение проекта закона «Об особенностях регулирования земляных правоотношений на присоединённых к городку Москве территориях и о внесении конфигураций в отдельные законодательные акты Русской Федерации» не принудило себя длительно ожидать. Чем он угрожает собственникам земляных наделов? – рассуждает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Как обозначено в проекте закона, земли будут изыматься, с целью строительства объектов федерального и регионального значения в области развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, также других муниципальных задач. При всем этом Правительство Русской Федерации будет утверждать список объектов федерального и регионального значения, подлежащих размещению на присоединенных территориях. 

Но самое увлекательное начнется после утверждения списка объектов, проекта планировки и межевания местности. Если земляной участок, находящийся в принадлежности гражданина либо юридического лица, попадет в пятно застройки нового объекта федерального значения, принимается решение о его изъятии. Изъятие земель – процедура, которая предугадывает выкуп земляного участка государством и выплаты компенсаций. Принципиально отметить, что земли либо постройки будут выкупаться, только если они принадлежат правообладателю на легитимных основаниях. Гражданам, не имеющим документов о принадлежности на объекты недвижимости, которыми они пользуются, придется расстаться с имуществом без получения какой-нибудь компенсации за изъятое. 

Главным принципным конфигурацией процедуры изъятия в новеньком законе стало существенное сокращение сроков «экспроприации» с 1-го года до месяца, чтобы как можно быстрее «расчистить» площадку под строительство объектов инфраструктуры Новейшей Москвы. Собственник неподвижного имущества должен за один месяц заключить соглашение с властями, которое ему направляется заказным письмом. В соглашении об изъятии неподвижного имущества должны быть указаны условия выкупа: цена изымаемого добра, порядок и сроки прекращения владения. Как вариант – собственнику может быть предоставлена кандидатура. В данном случае в соглашении указывается стоимость и описание имущества, предоставляемого взамен изымаемого, также порядок, сроки передачи и другие важные происшествия.  

Если собственник не согласен с критериями данного «контракта», то должен в течение 1-го месяца оборотным письмом навести свои предложения для внесения конфигураций в соглашение, при этом документарно подтвержденные. Если же в течение этого месяца от собственника не последовало никакой реакции, то бюрократы изымают имущество принудительно через трибунал. В случае если трибунал воспримет решение о принудительном изъятии земли, а собственник не согласится с размером компенсации, то выкупная стоимость может быть им обжалована. Правда, это никак не помешает государству выполнить загаданое, другими словами изъять участок. Судиться при всем этом можно хоть год. 

Основной предпосылкой конфликтов при процедуре изъятия земель, вероятнее всего, станет формирование оценочной цены. Сроки изъятия в согласовании с законом значительно сокращены, и в случае появления конфликта у собственника фактически не остается времени на то, чтоб внушительно оспорить предложенную властями выкупную цена участка до момента его изъятия. 

Изъятие земель на местности Новейшей Москвы связано, сначала, с развитием транспортной и инженерной инфраструктуры. К примеру, планируется реконструкция Калужского шоссе, которое будет увеличено с 4 до 6 полос в каждом направлении, также предвидено строительство 2-ух новых транспортных развязок. Если поглядеть на карту местности, то можно узреть, что в конкретной «зоне риска» оказываются обитатели деревень Сосенки, Десна и Ватутинки, которые затрагивает трасса. Но власти заявили, что новый участок дороги планируется проложить в обход деревень Сосенки и Ватутинки, соответственно, личных лиц данное изъятие коснется в наименьшей степени. На других участках, где пройдет новенькая трасса, размещены в главном поля, другими словами земли сельхозназначения, которые принадлежат большим землевладельцам (основными большими лендлордами на данной местности являются компании «Масштаб», «Абсолют» и RDI). С ними власти, я думаю, смогут условиться о компенсации и определенных преференциях за лояльность, потому что, сначала, сами землевладельцы заинтересованы в развитии дорожной инфраструктуры. 

Но если все-же «на пути» у властей окажутся личные дома (а такие точно будут), или «скромные» земляные наделы (от гектара и поболее) маленьких землевладельцев, то практически наверняка появятся недовольные. Как указывает практика, власти хоть и утверждают о компенсации земель по рыночной цены, но по факту ее занижают. Не считая того, при изъятии участка у собственника появляется упущенная выгода, так как он теряет определенную перспективу.

Во-1-х, на данный момент цена участков вдоль населенных пт, где планируется прохождение новейшей трассы, наверное свалится из-за больших рисков, потому что нет точного осознания, как будет проведена оценка и процедура изъятия. Таким макаром, к моменту изъятия стоимость «скорректируется» в наименьшую цена естественным методом.  

Во-2-х, при развитии транспортной инженерной инфраструктуры в наиблежайшие пару лет цена этих участков будет расти, тогда как на данный момент собственник получает наименьшую стоимость, соответственно, теряет средства, которые мог бы получить, продав землю через пару лет. 

В-3-х, если гласить про личные владения вдоль трассы, то, естественно, этот участок становится неприменимым для проживания. Но с другой стороны, там появляется перспектива и возможность развития коммерческой недвижимости придорожного сервиса, а это уже внедрение участка под бизнес, что тянет более высшую оценку. Таким макаром, наверное, будет волна недовольства со стороны собственников и достаточно много воззваний в трибунал.

Для подтверждения большей цены участка собственнику придется предоставить суду независимую оценку изымаемого имущества. И исключительно в случае, если оценка, представленная собственником, будет признана более беспристрастной, чем оценка страны, компенсация может быть увеличена. Но возможность того, что собственник все-же выиграет, беря во внимание ценность гос программки, очень низкая. При таком раскладе обычному мещанину будет очень тяжело противостоять властям. Естественно, в Сочи власти старались при изъятии земель под строительство олимпийских объектов избегать конфликтов с популяцией. Но оценка изъятых земель была очень занижена, что и привело к «сочинским» конфликтам.

Беря во внимание, что пока нет отработанного механизма и порядка оценки изымаемых земель, также порядка расчёта и определения размеров компенсаций, подлежащих выплате, наверное будет процветать коррупция посреди чиновников, принимающих роль в перераспределении присоединенных к Новейшей Москве земель. В особенности при расчете выкупа участков у землевладельцев. Совершенно точно взяточничество возникнет на шаге оценки недвижимости. Тут может быть как завышение рыночной цены земель с целью получения «откатов», так и её занижение, чтоб получив от собственника взятку, указать в оценке приемлемую для собственника цена. Борьба с коррупцией в нашей стране ведется издавна, а искоренить ее пока не удается. И все таки, если  верно, без вреда для собственников, создать порядок оценки изымаемых земель, также расчета выплачиваемых собственникам компенсаций, то на этом шаге можно будет попробовать свести коррупцию к минимуму.   

Выкуп земли у собственников для муниципальных нужд - последняя мера. Превращать её в некоторый налаженный механизм не стоит. Но все таки, когда такая мера нужна, к вопросу оценки изымаемого методом выкупа имущества необходимо подходить персонально. Основное - это верная оценка изымаемого имущества и ее соответствие реальной рыночной цены. Очень принципиально учесть, чтоб актуальный уровень и условия проживания гражданина после изъятия у него, ну скажем, земляного участка с домом, остались как минимум на том же уровне, также были возмещены все возникшие убытки. При соблюдении схожих критерий сделка с государством будет справедливой.