Новые правила для петербургских КОТов

03 Апрель 2014

Всеохватывающее освоение территорий стало трендом в жилищном строительстве Петербурга и Ленобласти в конце двухтысячных. Массовая переориентация девелоперов от точечных городских проектов на загородные многоквартальные повлекла за собой пробы со стороны чиновников регламентировать всеохватывающие застройки. Диалог бизнеса и властей о КОТах активировался в прошедшем году.

Строго говоря, всеохватывающее освоение территорий (проще говоря - КОТ) – не новенькая разработка. Методика досталась сегодняшним строителям в наследие от плановой экономики и составителей градостроительных проектов русских времен. Последние предперестроечные проекты КОТ в Петербурге можно узреть, к примеру, в Купчино. Размах современных застройщиков скромнее, возводятся не районы, а отдельные кварталы, общая продаваемая жилая площадь в каких не превосходит 100 000 кв. м. Но в отличие от одинаковых русских спальных районов сегодняшние строители пробуют придать всеохватывающему освоению территорий особенность: ЮИТ и NCC рекламируют европейское качество и скандинавский комфорт, SetlCity оформляет проект в стилистике наикрасивейших городов Европы, ЦДС выдерживаетмалоэтажные кварталы в Пушкине в духе классической архитектуры. Перечень примеров можно продолжать до бесконечности, так как на собственной земле (а в большинстве случаев проекты КОТ реализуются на участках, оформленных в собственность девелопера) фантазия застройщика навряд ли может быть ограничена. Либо все-же может?

 Лучше поздно, чем никогда?

В конце 2012 года губернатор Санкт-Петербурга отдал поручение своим профильным комитетам обсудить с областными властями введение ограничений по высотности новых построек, возводимых на границе Северной столицы и Ленобласти. По воззрению чиновников, дома в ближнем пригороде должны быть не выше 40 метров. Схожее решение призвано стать если не панацеей, то эффективной мерой для равномерного рассредотачивания нагрузки на социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру городка. Таким макаром, по принципу «лучше поздно, чем никогда» власти отреагировали на строительный бум в Мурино, Кудрово, Новеньком Девяткино, Холмах, Янино – фактически по всему периметру городской черты.

А в марте 2012 года были одобрены региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП) Ленобласти, которые должны были регламентировать новые проекты КОТов на местности региона. Застройщики разумно представили, что оборотной силы документ иметь не будет, другими словами уже одобренные и запущенные в работу проекты «по живому резать» не придется. Но у областных властей проявилось собственное истолкование нового норматива, и под опасностью отмены оказались проекты планировки участков в Мурино компаний NCC, «Мавис», ЦДС.

При всем этом бюрократы Ленобласти пробуют проявить упругость и предлагают  застройщикам варианты компромиссных решений особо острых последствий введения новых РНГП. К примеру, издержки на строительство инфраструктурных объектов могут быть возмещены строительной компании из средств областной казны, а конкретно – средствами, которые в виде подоходного налога будут уплачены в бюджет дочерним предприятием застройщика, зарегистрированным на местности 47 региона.

  Нрав нордический, стойкий

Таковой вариант для продолжения реализации проекта «Эланд» избрала шведская компания NCC. Проект этого КОТа в Мурино прошел экспертизу и был одобрен в 2009 году: на площади в 6,6 га было предвидено строительство 9 22-25-этажных построек, где расположатся 150 000 кв. м жилой и 2 000 кв. м коммерческой площади. Необходимость пересмотра начального проекта появилась в прошедшем году, когда в стадии строительства находились уже 80 000 кв. м жилища.

В конце декабря 2012 года застройщик и вице-губернатор региона подписали документ, согласно которому шведский девелопер обязался зарегистрировать в Ленобласти компанию, которая ведет строительство «Эланда», и платить налоги в региональный бюджет. Не считая того, были внесены коррективы и в многообещающий план освоения местности: заместо 1-го из жилых корпусов будет построен детский сад на 236 мест.

Это, кстати, очередное правило игры российскей строительной отрасли, с которым пришлось познакомиться иностранному инвестору. Так как когда строят недвижимость в Финляндии и Швеции всю инфраструктуру (социальную, инженерную, дорожную) независимо от площади и принадлежности участка строит муниципалитет.

Подмена жилого корпуса на детсад уменьшит продаваемую площадь квартир в «Эланде» на 13 300 кв. м, это осязаемый объем для вкладывательного плана застройщика. Все же для заслуги компромисса управление NCC согласилось пойти на таковой шаг. Кроме этого шведский застройщик подтвердил готовность выделить часть местности для строительства дороги городского значения, ширина которой составит 15 метров.

  Наша цель – компромисс

В протоколе о намерениях, которые NCC и управление Ленобласти подписали в декабре 2012 года, есть отдельный пункт о том, что компания «готова участвовать в разработке нового проекта планировки и межевания местности в согласовании с решением администрации Муринского сельского поселения». Это общая тенденция посреди застройщиков: в совет Муринского сельского поселения в связи с введением новых РНГП уже обратились ГК «ЦДС» и ГК «УнистоПетросталь».

В свою очередь строительный блок правительства Ленобласти инициировал создание Координационного совета по всеохватывающему развитию территорий. Основной целью КС станет совместная выработка правил конструктивной и честной работы в отрасли. Более того, уже в конце февраля 2013 года принято решение о разработке оперативной рабочей группы.

Заинтригованные стороны единодушны во мировоззрении, что для заслуги компромисса нужно сделать огромную работу по формированию нового пакета документов, который сделает реализацию будущих проектов КОТ в Ленобласти прозрачным и действенным.

А пока компромисс не достигнут, застройщики обязаны работать в предложенных и не всегда прогнозируемых обстоятельствах, признавая при всем этом, что за решением абстрактных бизнес-задач стоят полностью определенные ожидания дольщиков. Поэтому  управление шведской NCC уже объявило, что по первому шагу строительства ЖК «Эланд», а это четыре жилых строения, все обязательства перед клиентами будут выполнены в полном объеме и в обозначенные ранее сроки.