Обжаловать завышенную кадастровую цена земли и понизить налоговое бремя можно через трибунал

08 Апрель 2014

Экспертное мировоззрение генерального директора УК ТМ «Своя земля» Павла Романова

Многие собственники земляных участков в Подмосковье столкнулись с неувязкой значимого роста размера земляного налога. Счета, получаемые обладателями участков для уплаты земляного налога за 2011–2012 годы, содержат суммы, в разы превосходящие те, которые приходили год назад. Причина этому — не совершенно корректный механизм кадастровой оценки земляных участков, проведенной в 2009 году, когда кадастровая цена земли выросла в 10-20 раз, превысив рыночную цена земли. Вот отсюда и высочайший земляной налог. Вопрос завышенной кадастровой цены земляных участков в основном коснулся земель сельскохозяйственного предназначения с разрешенным видом использования «для дачного строительства». Но каждому собственнику необходимо знать, что в судебном порядке можно возвратить адекватную кадастровую (подобающую рыночной) цена собственного земляного участка и легитимный размер земляного налога.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Русской Федерации» содержит раздел «Государственная кадастровая оценка». Согласно этому документу, кадастровая оценка земель должна проводиться не  реже чем один раз в 5 лет. Две последние кадастровые оценки земляных участков в Столичной области проводились в 2005 и в 2009 годах. Кадастровая оценка, обычно, проводится способами массовой оценки, другими словами методом сотворения модели оценки земляного участка, при помощи которой определяется средний удельный показатель кадастровой цены 1 кв. м по городскому району. В 2009 году эти характеристики были определены, к примеру, в Раменском районе — 2179 руб. за 1 кв. м, в Сергиево-Посадском районе — 1406 руб. за 1 кв. м. Не считая этого, оценщики обусловили средний удельный показатель кадастровой цены по субъекту РФ, другими словами по Столичной области, который составил 2409 руб. за 1 кв. м. Этот показатель применяется в тех случаях, когда удельный показатель кадастровой цены 1 кв. м по городскому району по какой-нибудь причине не был определен, к примеру, так вышло в Воскресенском, Коломенском районах. Цена определенного земляного участка кадастровая палата рассчитывает методом умножения площади земляного участка на удельный показатель цены 1 кв. м. Для сопоставления, в 2005 году подобные характеристики составляли: в Воскресенском районе — 101 руб. за 1 кв. м земляного участка, в Раменском районе — 157 руб. за 1 кв. м земляного участка. Не тяжело увидеть, что разница в кадастровой цены земель оказалась колоссальной, другими словами, в 2009 году кадастровая цена земли возросла в 10-20 раз, по сопоставлению с кадастровой ценой земли в 2005 году, и это притом, что рыночная цена земли за эти годы поменялась некординально.

Таковой скачок цен, вероятнее всего, образовался в силу сотворения оценщиками не совершенно корректной модели оценки земель. Четыре года вспять для кадастровой переоценки была построена модель на базе рыночной цены земляных участков в уже сформировавшихся дачных поселках, где построены дома, живут люди и обеспечена нужная инфраструктура. И эту модель оценки применили ко всем земляным участкам, в том числе и к еще не освоенным, которые, непременно, стоят на рынке еще меньше, чем земля в сформировавшихся дачных поселках. В итоге этого в почти всех случаях вышло так, что человек, купивший участок на рынке за 100 000 руб. (без дома, без коммуникаций), должен заплатить земляной налог как за дачный участок в сформировавшемся дачном поселке, который стоит на рынке более 2 000 000 руб.

В 2012 году, в согласовании с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Русской Федерации», при Росреестре по Столичной области была сотворена комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой цены. Но эта комиссия в текущее время не рассматривает споров, потому что законодательная норма предписывает, что собственник может обратиться в данную инстанцию в течение 6 месяцев начиная с даты внесения результатов определения кадастровой цены в муниципальный кадастр недвижимости. Беря во внимание, что оценка кадастровой цены была проведена в 2009 году, то заявление собственника согласно закону уже не может быть принято комиссией. Таким макаром, только если в 2013 году будет проведена новенькая кадастровая оценка земель, то в данную  комиссию смело можно будет обращаться в течение первых 6 месяцев с даты внесения новейшей кадастровой цены в муниципальный кадастр недвижимости.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Русской Федерации» кроме комиссии существует 2-ой путь оспаривания завышенной кадастровой цены земли (кстати, по закону она не должна быть выше рыночной) — это судебный порядок обжалования. Спор о размере кадастровой цены земли трибунал должен разглядеть в порядке искового производства. Для таких споров срок исковой давности составляет три года. Таким макаром, если в 2011 году пришло требование об уплате завышенного земляного налога, то в 2013 году есть еще возможность обратиться в трибунал и обжаловать завышенную кадастровую цена земляного участка. Положительное решение суда дозволит понизить размер земляного налога и возвратить лишне уплаченные деньги, также в предстоящем платить адекватный земляной налог. Установленная трибуналом кадастровая цена вносится в муниципальный кадастр недвижимости на основании вступившего в легитимную силу решения суда и действует до последующей кадастровой оценки земли.

В суде собственнику предстоит обосновать, что рыночная цена его земляного участка ниже, чем кадастровая. Сделать это можно, заказав независимую оценку рыночной цены земляного участка на ту дату, на которую была определена его кадастровая цена. Если собственник по какой-нибудь причине не может представить отчет независящего оценщика, то он вправе попросить трибунал назначить судебную экспертизу рыночной цены земляного участка за его счет. В итоге, если собственник выигрывает трибунал, то расходы по оплате судебной экспертизы несет проигравшая сторона.

Таким макаром, сейчас оспорить результаты определения кадастровой цены земляных участков, расположенных на местности Столичной области, можно исключительно в арбитражном суде. Если собственник хорошо составит исковое заявление и соберет нужные подтверждения реальной рыночной цены земляного участка, то трибунал он выиграет без заморочек. К примеру, мы предоставляем своим клиентам консалтинговые услуги по оспариванию кадастровой цены земляных участков начиная с 2011 года. Сейчас мы имеем на руках положительные судебные решения, вступившие в легитимную силу более чем по 2000 земляным участкам, а на разных стадиях суда находятся исковые заявления еще по 1700 земляным участкам.

Необходимо подчеркнуть, что судиться с налоговыми органами по завышенному земляному налогу нет смысла, потому что они не определяют налоговую базу — кадастровую цена земли, а только употребляют ее для расчета земляного налога. Кстати, налоговые органы привлекаются трибуналом при рассмотрении споров по кадастровой цены в качестве третьих лиц.