Вся правда о подготовительном договоре купли-продажи

15 Декабрь 2013

На рынке новостроек в Москве около трети сделок совершается по подготовительному договору купли-продажи (ПДКП), вокруг которого с возникновением 214-ФЗ сформировалась разноплановая «репутация». С одной стороны, «фаворитом» на данный момент признан по понятным причинам ДДУ. Всем понятно, что конкретно ПДКП и порождал несчастные двойные реализации, конец которым и положил 214-ФЗ. С другой стороны, по ПДКП продолжают работать застройщики. Правомочно ли это? И как реагировать обычным покупателям, когда им предлагают подписать «предвариловку»? Специалисты компании  «Метриум Групп» обозначили небезопасные и неопасные зоны деяния ПДКП. 

  Красноватый свет

ПДКП можно условно поделить на три вида. 1-ый – когда застройщики продают квартиры по подготовительным договорам на самой ранешней стадии реализации объекта, до момента получения разрешения на строительство. Пока застройщик не получит это разрешение, он не может продавать объект по договору долевого роли (ДДУ). Потому у него есть два варианта – или ожидать этого светлого момента, когда ему выдадут разрешение и после чего начинать реализацию объекта, или открывать реализации ранее, чем он это в состоянии сделать по закону. На самом деле, это обычной сбор средств с клиентов, готовых приобрести недвижимость на ранешней стадии строительства. На рынке появилось даже такое понятие как ПДДУ либо «предДДУ» - подготовительный контракт долевого роли, который после получения разрешения на строительство переподписывается с клиентом на ДДУ. По такому сценарию сейчас работают даже большие застройщики. Так либо по другому, это противозаконная схема, так как никак не защищает интересы покупателя. Подписывать таковой контракт мы не советуем. 

2-ой вариант – когда застройщики продают по ПДКП квартиры в уже строящемся доме. Таковой контракт также категорически нельзя подписывать. Квартиры на шаге строительства по закону могут продаваться только по ДДУ, ЖСК либо ЖНК. Все другие типы договоров, которые для вас предлагают заключить, нелегальны. Это главное правило для клиента, отдающего «свои кровные» застройщику. 

Следует осознавать, что сам предмет подготовительного контракта – не покупка квартиры, а только намерение сторон заключить сделку в дальнейшем. Потому схема подготовительной оплаты не дает будущему покупателю гарантий на получение избранной и оплаченной квартиры. Покупатели, заключающие подготовительные договоры, не защищены и от несчастных двойных продаж, потому что ПДКП в отличие от ДДУ не подлежит гос регистрации в Росреестре. Не считая того, при наихудшем сценарии развития событий, другими словами в случае признания торговца нулем, покупатели, которые избрали конкретно эту схему приобретения жилища, просто могут лишиться и средств, и квартир.

Если застройщик либо хоть какое другое лицо (к примеру, соинвестор) все таки реализует квартиры по ПДКП во время строительства, то рискует напороться на штраф, который для должностных лиц составляет от 20 тыс. до 50 тыс. рублей, для юридических лиц - от 500 тыс. до 1 млн. рублей. Не считая того, гражданин может востребовать от такового застройщика незамедлительного возврата переданных ему денег, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Штатского кодекса процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков.

«Пересмотр критерий сделки, двойные реализации, банкротство – все эти опасности по идее должны отпугивать будущих покупателей, - рассуждает Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». - Но мы лицезреем, что с одной стороны, на рынке до сего времени порядка 10% застройщиков реализуют квартиры в процессе строительства по подготовительным договорам, другими словами откровенно нарушающих закон, невзирая на то, что 214-ФЗ работает с 2005 года. С другой стороны, и клиенты подписывают ПДКП сплошь и рядом, надеясь по сути на «русское авось».  

  Зеленоватый свет

3-ий вариант – а вот когда дом построен, введен в эксплуатацию, но при всем этом квартиры в нем еще не оформлены в собственность, застройщик перебегает на реализации по ПДКП. И в этом случае ничего противозаконного уже нет, потому что на этом шаге он не имеет права продавать квартиры по ДДУ, ибо действие 214-ФЗ завершается. Как девелопер оформит все квартиры в собственность, то должен перезаключить с клиентом подготовительный контракт на основной контракт купли-продажи, который и станет для новосела основным правоустанавливающим документом.  

«Поэтому, выбирая свое будущее жилище в новостройке, всегда необходимо держать в голове о том, что если для вас предлагают заключить ПДКП, то дом должен быть построен, а застройщик должен иметь разрешение на ввод объекта в эксплуатацию», - уделяет свое внимание Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп».

Но, продавать квартиры могут не только лишь застройщики, да и другие юридические лица, финансирующие строительство в рамках вкладывательного договора и получающие свою долю в проекте. Большая часть таких инвесторов после получения нужной разрешительной документации и старта строительства перезаключают контракт с застройщиком и продают позже квартиры по ДДУ, а потом и по ПДКП. С этой группой продавцов вопросов не появляется, потому что они получают право принадлежности на квартиры фактически сразу с застройщиком. 

«Но посреди инвесторов встречаются и такие, которые выбирают иную стратегию: не перезаключают с застройщиком инвестконтракт, не продают квартиры по ДДУ на шаге строительства дома, а дожидаются, когда объект будет введен в эксплуатацию, и именно тогда открывают реализации по ПДКП, - объясняет Мария Литинецкая. - В этом нет ничего противозаконного, как мы уже растолковали. Но такие торговцы попадают в необыкновенную группу риска, потому что, заключив сделку с ними, получить свое право принадлежности на квартиру вы можете не скоро. Неувязка в том, что оформление права принадлежности нереально до того времени, пока все инвесторы не подпишут меж собой акт реализации вкладывательного договора. И этот красивый момент может откладываться очень длительно по самым различным причинам». 

При заключении ПДКП нужно держать в голове о нескольких обычных правилах, которые позволят покупателю избежать заморочек в предстоящем. Во-1-х, в документе должны быть верно указаны все характеристики квартиры (площадь, этаж, количество комнат и пр.), в отношении которой в предстоящем планируется заключение контракта купли-продажи. Во-2-х, непременное условие – наличие в ПДКП цены вашего грядущего жилища. При всем этом стоимость является конечной и не подлежит изменению. В-3-х, лучше прописать в ПДКП и срок, по истечении которого застройщик должен заключить с вами основной контракт купли-продажи. Если в подготовительном договоре этот срок не указывается, то по закону участники сделки должны подписать основной контракт купли-продажи в течение года. Если основной контракт не подписывается в обозначенный срок, клиент вправе расторгнуть преддоговор и возвратить средства. Не считая того, в ПДКП можно указать ответственность торговца на случай, если основной контракт не будет заключен в определенный срок. 

  Покупателю на заметку:

1. Если застройщик предлагает для вас приобрести квартиру по «предДДУ», не подписывайте его. 

2. Если застройщик предлагает оформить ПДКП на квартиру в недостроенном доме, не подписывайте его. 

3. Если застройщик предлагает заключить ПДКП на квартиру в достроенном, но не введенном в эксплуатацию доме, не подписывайте его. 

4. При покупке квартиры по ПДКП не впрямую у застройщика, проверьте правоустанавливающие документы у торговца и направьте внимание на обозначенные там сроки приема-передачи объекта от застройщика инвестору. 

5. Проверьте ПДКП на наличие верно обозначенных характеристик квартиры и конечной цены, которая не подлежит изменению.

6. По способности укажите в ПДКП срок, в который должен быть заключен основной контракт купли-продажи.