Угрожает ли затоваривание рынку апартаментов?

28 Ноябрь 2013

Бум на рынке апартаментов, который мы смотрим за последний год, принуждает поневоле задуматься – а переварит ли рынок настолько массовый выход новых проектов? На данный момент в продаже находится 35 комплексов, что составляет 15% в общей структуре предложения первичного рынка жилища Москвы. Известны планы о выходе еще порядка 30 новых проектов, что значит повышение толики до 25%. Сумеет ли рынок поглотить весь этот объем и не произойдет ли затоваривания? – рассуждают специалисты компании «Метриум Групп».   Сейчас больше девелоперов проявляет энтузиазм к проектам с апартаментами. Специалисты «Метриум Групп» находят на то несколько обстоятельств. Бурное развитие апартаментов, во-1-х, это прямое следствие кризиса, который посильнее всего сказался на рынке коммерческой недвижимости, где мы следили существенное падение ставок, спроса и переизбыток площадей. Понимая эту ситуацию, застройщики, имеющие в ранце площадки с нежилым мотивированным внедрением, после кризиса стали перепрофилировать проекты под апартаменты, что более обычной и действенный для их путь.   Во-2-х, оказала свое воздействие программка по редевелопменту промышленных территорий.  «Как понятно, программка по реновации промзон в первый раз появилась еще при Лужкове, - гласит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». - Ее реализация началась, но шла быстрее на предварительном уровне, развернуться толком не успели. Позже мы вошли в кризис, и программка стала не животрепещуща, так как редевелопмент промзон просит больших средств. И вот когда рынок недвижимости более-менее восстановился, эта программка вновь возродилась. К тому же, в 2010 году произошла смена власти, и уже новый мэр сделал эту тему приоритетной, беря во внимание недостаток свободных площадок и ухудшающуюся экологическую обстановку в Москве. В реальный момент планируется развитие 7 500 га с выводом производства и застройкой данной местности коммерческими и жилыми проектами».

 В-третьих, параллельно со всеми этими процессами мы следили понижение объемов строительства на рынке жилища – с 5 млн. кв.м. до кризиса до 2-2,5 млн. кв.м. в 2011-12 годах. Беря во внимание, что уровень обеспеченности населения жильем в Рф очень маленький – только 23 кв. м жилой площади на человека, при всем этом опережающими темпами вырастает потребность по выводу ветхого и аварийного жилища (оценивается в 250 млн. кв. м – 3,5 каждогоднего объема вводимого в стране жилища), становится ясно, что апартаменты куда нужнее рынку, чем те же кабинеты.

Другой вопрос – почему же строят апартаменты, а не жилище? В этом и кроется 4-ая причина, стимулирующая развитие рынка апартаментов. «Получить разрешение на строительство конкретно жилища на местности бывшей промзоны не просто, - комментирует Мария Литинецкая. - Это трудозатратный процесс, который просит от застройщика познания самой процедуры, а главное - определенных издержек – как временных, так и валютных. Принятие положительного решения о переводе находится в зависимости от многих причин, а именно, от самой площадки, застройщика, его отношений и опыта взаимодействия с властями… Потому не все застройщики готовы «сыграть в эту рулетку», опасности все равно находятся. Ты проделаешь определённую работу, потратишь время, а для тебя не дадут разрешение. Вот и строят апартаменты. Более того, судя по тому количеству комплексов с апартаментами, которое выходит на данный момент на рынок, складывается чувство, что бюрократы полностью лояльно относятся к данному формату и даже стимулируют застройщиков строить конкретно его, потому что просто дают добро на их реализацию. В неприятном случае могли быть приняты меры, ужесточающие согласование проектов с апартаментами. К тому же, и сами застройщики подтверждают, что согласовать апартаменты реально проще и бюрократы это делают очень охотно». 

Хотя прецеденты перевода нежилого фонда в жилище есть – сначала, это территория бывшего завода ЗИЛа, где будут построены в том числе квартиры. Другой пример - строящийся ЖК «Фили Град», где представлены квартиры и апартаменты. А из уже построенных ЖК понятно всего три примера, когда нежилые строения по всем правилам были переведены в жилой фонд: это МФК «Легенды Цветного», ЖК «Ленинский, 87», ЖК «Нагорный,5». 

И, в конце концов, 5-ая причина, стимулирующая застройщиков строить конкретно апартаменты, это малые издержки на инфраструктуру. У застройщиков не появляется обязанностей по обеспечению комплексов социальной инфраструктурой, потому что формально апартаменты – это не жилище. В рамках проекта жилого комплекса эти издержки будут значительно выше. Все эти причины и определили ситуацию, которую мы смотрим на данный момент на рынке – бум предложения апартаментов, грозящий обернуться затовариванием. 

Все же, на сегодня спрос уравновешивает предложение. «На рынке апартаментов, как и на рынке жилища, есть более удачные и наименее удачные проекты. Соответственно, и динамика продаж проектов разнится, - гласит Мария Литинецкая. - Низкие темпы продаж, обычно, в проектах, где есть трудности со строительством, или расположением, окружением, другими словами очевидные на то предпосылки. В более удачных проектах апартаменты пользуются спросом, но в любом случае более низким по сопоставлению с квартирами. Все же, все они равно продаются и демонстрируют хорошую динамику реализации». 

По данным профессионалов «Метриум Групп», в успешных проектах экономкласса темпы продаж составляют 10-15 апартаментов за месяц (для сопоставления, в жилом комплексе экономкласса реализации могут доходить до 80-150 квартир). В проекте бизнес-класса продается 7-8 апартаментов за месяц (в жилом комплексе аналогичного класса - до 30-40 квартир). В проекте элитного класса неплохими числятся характеристики 2-4 апартамента за месяц (в жилом комплексе 5-6 квартир). 

Исходя из этих вводных, аналитики «Метриум Групп» высчитали примерные сроки экспозиции всего выставленного на продажу и запланированного объема апартаментов. При прогнозе темпов продаж апартаментов эконом (комфорт) класса учитывался также бюджет покупки, существенно уступающий аналогичным показателям в секторах элит- и бизнес-классов, что, как следствие, значит охват большей аудитории будущих покупателей. Таким макаром, с учетом имеющихся темпов поглощения площадей, текущий объем апартаментов может быть избран в течение 1,5-2 лет. С учетом нового объема сроки реализации составят 3-5 лет, что полностью коррелируется со сроками реализации квартир. 

 «Но затоваривание рынка мы увидим в любом случае, - считает Мария Литинецкая. - И это обычный процесс: когда на рынок резко «вываливается» большой объем предложения, естественно, он не может быть сходу раскуплен. К тому же, апартаменты - это достаточно непростой продукт, на который спрос еще только формируется. Но при всем этом необходимо отметить, что все проекты различные. И в критериях затоваривания рынка как раз можно будет осознать, что из себя представляет тот либо другой объект. Затоваривание – это как лакмусовая бумажка. Когда выбор большой, то разбирают только самое наилучшее. Соответственно, малопривлекательные проекты, где есть препядствия со строительством, расположением и окружением, будут маловостребованны. При всем этом проекты с увлекательной концепцией, учитывающие текущие свойства спроса, никогда не будут испытывать  заморочек с реализацией. Вточности такая же ситуация свойственна и для рынка жилой недвижимости. Потому тенденция затоваривания не означает, что все проекты встанут. Это означает, что просто продавать станет труднее, будет расти уровень конкуренции».

Соответственно, девелоперам необходимо будет больше внимания уделять проработке концепции и высококачественных черт проекта, выделять конкурентноспособные достоинства проекта - как по отношению к другим комплексам апартаментов, так и по отношению к квартирам. От того, как застройщик поработает над концепцией, будет зависеть фуррор.

Тривиальные сдвиги в развитии сектора апартаментов уже приметны. Высочайшая конкурентность толкает застройщиков на создание более комфортабельной среды, что мы и лицезреем на примере новых проектов. К примеру, в апреле на рынок вышли два новых комплекса с апартаментами комфорт-класса от известного застройщика MR Group. В комплексе «Фили Град» (Береговой проезд, вл. 5) предусматривается строительство двухуровневого подземного паркинга и детского сада. Нижние этажи комплекса заведены под бутики, кафе, минимаркет и фитнес-клуб. Кроме этого, 2-ая очередь проекта предугадывает торговые и офисные помещения.

Концепция комплекса «Водный» (Головинское шоссе, вл. 5) предполагает нахождение всей нужной инфраструктуры в 5 минутках ходьбы от дома. 1-ая очередь строительства включает торговый центр и офисные помещения с зоной бутиков, супермаркетом и ресторанами. 2-ая очередь – жилую часть с апартаментами. Проектом предвидено также строительство детского сада, фитнес-клуба, аптеки, стоматологии, салона красы, магазина и детского центра развития. Придомовая территория «Водного» будет благоустроена и озеленена, также на ней планируется строительство детских площадок и мест отдыха. 

«На самом деле, у нас не настолько не мало жилых комплексов, которые предлагают прекрасную благоустроенную местность, современные МОПы, развитую инфраструктуру и т.д., - уделяет свое внимание Мария Литинецкая. - И если таких проектов будет больше в секторе апартаментов, которые плюс ко всему отличает к тому же более доступный уровень цен, то я считаю, что таковой продукт точно будет востребован».