Est-a-Tet: Чем выше, тем дороже? Москва вырастает вниз

02 Май 2014

Похоже, мода на высотные строения в Москве равномерно проходит. С введением летом 2012 года Правительством Москвы отраслевой схемы по ограничению высотной застройки новые разрешения на строительство выдаются только строения не выше 75 метров (около 25 этажей). Но на рынок Москвы это фактически не воздействовало – оказывается, столица и не задумывается расти ввысь.

«Высотность в Москве регламентируется 2-мя вещами – ландшафтно-визуальным анализом, который позволяет сделать выводы, не будет ли проект закрывать достойные внимания виды либо, напротив, сам по для себя станет высотной доминантой и декорировать своим видом город, и плотностью застройки, - комментирует Управляющий Аналитического Центра Est-a-Tet Денис Бобков. - Плотность застройки сейчас принята из расчета 25 тыс. кв.м. на гектар, больше строить нельзя».

Эконом-класс.

В эконом-классе порядка 90% новостроек Москвы имеют этажность 17 этажей. Конкретно такая высотность строения позволяет достигнуть баланса меж себестоимостью строительства и полезной площадью. Чем здание ниже, тем меньше застройщик сумеет воплотить квартир, чем здание выше, тем дороже – приходится вести работы на высоте, что просит более дорогих кранов, нужно вводить технические этажи, что сказывается на потере нужных площадей. В 17-этажном здании под технические помещения употребляется или чердак, или подвал.

Стандартные панельные серии домов – П44Т, П3М закладывают этажность в 17 уровней. На базе этих серий сейчас есть модификации, которые позволяют делать более высотные дома – 23-25 этажей (серии ДСК-1), но это быстрее исключение из правил. Стандартные 17-этажки Москвы – это ЖК «Головино», ЖК «Марфино», а обычный пример 25-этажной высотки – ЖК «Мичурино».

На вторичном рынке до сего времени считается, что квартиры на первом и последнем этажах должны стоить дешевле на 5-10%. Нижний этаж – из-за близости к улице, последний – из-за того, что верхний этаж греется в жару и может протекать в дождик. В новостройках 1-ые этажи как жилые обычно не продаются – тут размещены коммерческие площади, а вот последний этаж вправду время от времени по привычке стоит на 5% дешевле, хотя качество строительство сейчас совсем другое – меж последним этажом и крышей есть воздушная подушки в 2,5-3метров – это может быть либо технический этаж, либо чердак.

Класс эталон.

В классе эталон 17-этажек порядка 80%, но почаще встречаются высотные дома по личным проектам – к примеру, ЖК «Загорье» с его 46-этажным корпусом. В примыкающем «Царицыно», напротив, 13-15 этажей. Новые проекты класса эталон в Москве – в главном высотные. ЖК «ФилиГрад» -31 этаж, ЖК «Водный» - 26 этажей, при всем этом половина 15 этажа употребляется в качестве технического.

Бизнес-класс.

В бизнес-классе 70% высоток находится на уровне 20-25 этажей, в оставшиеся 30% входят дома с очень огромным разбегом – от 6 до 40 этажей. Малоэтажные дома находятся в Крылатском, в районе Коломенской, примеры высоток – ЖК «Дирижабль» (40 этажей), ЖК «Эдельвейс» (44 этажа), ЖК «Долина Сетунь» (39 этажей). Разбег цен на квартиры может быть очень различным – если с увеличением этажности видовые свойства строения улучшаются, то квартиры на верхних этажах могут стоить на 20-30% дороже, чем на нижних.

Элитный сектор.

70% новостроек высшего ценового сектора относится к малоэтажной и среднеэтажной застройке – не выше 10 этажей. В главном эти проекты размещены в старенькой части городка и являются или клубными домами, или реконструированными зданиями в исторической части городка. 30% относится к высотному строительству, самым знаковым объектом которого является, непременно, комплекс «Москва-Сити», владеющий беспримерными чертами. При всем этом цены тут полностью сопоставимые: 224 000 – 745 000 за квадратный метр в высотке и 285 000 – 983 000 за кв.м. в малоэтажном клубном доме. 

Подмосковье.

В Подмосковье 90% занимают 17-этажные строения, 10% - низкоэтажное строительство, высоток фактически нет, 25 этажей – наибольшая высота новостроек. При этом есть участки, где этажность ограничивается 9 этажами – это связано с нахождением рядом правительственных объектов, близостью аэропорта и т.д. 

В Подмосковье сейчас становится пользующимся популярностью низкоэтажное жилище, которое пока занимает десятую часть от всех новостроек – такие проекты равномерно уходят с пригородного рынка и перебегают в городской. В главном это монолитно-кирпичные дома в 3-5 этажей. Цены на низкоэтажные проекты сравнимы с классическими 17-этажками за счет сниженной нагрузки на себестоимость строительства. Плотность составляет порядка 5-7 кв.м. на гектар.

«В последнее время Столичный регион, вероятнее всего, будет расти вниз, а не ввысь, - считает Денис Бобков, - в центре Москвы небоскребов больше не будет, а в Подмосковье, Новейшей Москве будут развиваться проекты низкоэтажного строительства. Высочайшие башни останутся в секторе бизнес-класса, а эконом и эталон будут в главном строиться за счет построек в 17-25 этажей».