Рента – отпугивающий фактор

09 Март 2014

По оценкам профессионалов Аналитического центра Гильдии риэлторов Москвы, на столичном рынке вторичного жилища толика сделок по купле/продаже квартир, приобретенных по договору ренты, не превосходит 1%.

«Продажа квартиры из под ренты почаще других оспаривается в суде. Потому для проверки объекта нужно обращаться к юристу высочайшей квалификации», - гласит Сергей Клименко, эксперт ГРМ, управляющий агентства недвижимости «ХИРШ Северное Бутово».

Не случаем квартиры, приобретенные торговцем по договору ренты, стоят на 5-10% дешевле рынка.

Но не стоит страшиться исполненного контракта ренты меж родственниками, убеждают специалисты.

«Просто старики стали грамотнее. Сейчас они не желают оформлять контракт дарения, по которому уже при жизни человек лишается ВСЕХ прав на свою квартиру, даже права использования, т.е. проживания. Ведь доверять в наше время, не достаточно кому можно, даже родственникам. Для стариков рента - это не плохая кандидатура договору дарения, типичная гарантия, что завтра они не останутся без крыши над головой. Так они продолжают жить в собственной квартире, за ними ухаживают, обеспечивают медикаментами, продуктами и платят определенную компенсацию», - гласит Татьяна Кащеева, эксперт ГРМ, управляющая агентства недвижимости «ХИРШ Головинское».

«Но если контракт ренты заключен с сторонними людьми, был исполнен отчасти либо еще не исполнен, прошло наименее 3 лет с момента выполнения контракта - тут стоит быть аккуратными, проверить всю историю переходов прав, были ли в истории квартиры судебные иски, побеседовать с соседями, участковым и т.д.», - дополняет Юлия Плетнева, генеральный директор агентства недвижимости «Мэтр Роше Юго-Запад». Эксперт приводит последующий пример. Бабушка и дедушка заключили контракт ренты с Натальей Н. Дедушка погибает, бабушка подает в трибунал и расторгает контракт с Натальей Н., мотивируя тем, что она за ними не ухаживала, средств на похороны не предоставила. Дальше бабушка заключает контракт ренты с Николаем Т., через некое время погибает, контракт ренты считается исполненным. Николай Т. стремительно реализует уже свободную однокомнатную квартиру Светлане Г. Но через пол года возникает Наталья Н. с решением суда о том, что на момент расторжения контракт ренты был уже исполнен наполовину (дедушка погиб), соответственно, ей, Наталье Н., принадлежит ½ однокомнатной квартиры. Решение суда Наталья ранее в Росреесте не регистрировала. Итог: у Светланы Г. (хотя она и является честным приобретателем) остается ½ однокомнатной квартиры. Также трибунал присудил Николаю Т. выплатить ей половину приобретенного. А потому что квартира оформлялась не по полной цены, соответственно он возвратил Светлане Г. только 500 000 руб. Результат плачевный.

Потому при покупке квартиры, приобретенной по договору ренты, следует проверить:

1. Исполнен ли контракт ренты, т.е. погиб ли рентополучатель, о чем произнесет свидетельство о погибели.

2. Нужно в Регпалате взять выписку из Одного муниципального реестра прав на неподвижное имущество. В ней отражаются все обременения, наложенные на квартиру. «Если человек погиб, а контракт не зарегистрировали поновой, означает, необходимо в Регпалату предоставить свидетельство о погибели и снять обременение. Если же рентополучатель еще живой, тоже не жутко, такую квартиру также можно реализовать с согласия рентополучателя», - отмечает Татьяна Кащеева.

3. Состоял ли рентоплательщик в браке на момент заключения контракта ренты. Если да, тогда нужно согласие жена, по другому тот имеет право расторгнуть сделку.

Непременно возьмите выписку из домовой книжки, лучше архивную. В ней отражены все прописанные в квартире люди.