Точка зрения: «Умный дом» как защита от дурачины

16 Июль 2013

Каждый, кто варится в сфере коммерческой недвижимости, знает: эксплуатационные расходы управляющей компании складываются не только лишь из оплаты электроэнергии, тепла, водоснабжения, вывоза мусора и не всегда прогнозируемы. Форс-мажорные ситуации могут стоить компании до 90% ежемесячного эксплуатационного бюджета. И они все так либо по другому связаны с человечьим фактором.

Схожих примеров в проф среде приведут много. Вот какой-то из них: местность объекта премиум-класса, которая выложена прекрасной тротуарной плиткой, очищает от снега и льда приезжий рабочий из дружеской республики. В процессе уборки он раскалывает не только лишь наледь, да и несколько плиток. Нужно их поменять, но заказать вточности такой же материал взамен испорченного уже не удается — продукт снят с производства. Разумеется, что на объекте высочайшего уровня не может быть заплаток в покрытии тротуара. Потому заместо подмены 3-х разбитых плиток приходится перекладывать около 1000 кв. м. Средняя цена 1 кв. м схожей плитки составляет 1500 руб., как следует, компания растеряла 1,5 млн руб. лишь на материале.

Очередной пример. Ночкой в бизнес-центре прорывает трубу. В это время в здании находится дежурный, но нет сантехника, который может все поправить. Кстати, на теоретическом уровне компании была даже готова к подобному — у нее есть подготовительная договоренность с сантехником, живущим вблизи, о том, что его могут вызвать в хоть какое время суток в случае появления нештатной ситуации. Но конкретно в момент трагедии сантехник находился в запое и прочно спал. Трубу перекрыли, но не сразу — через 2-3 часа. За этот период времени стенки так размокли, что пришлось делать косметический ремонт с подменой гипсокартона, ковролина и т. п., а это обошлось в 2,8 млн руб. на 500 кв. м площади.

Вот еще: компания приняла решение установить светодиодные осветительные приборы в уже функционирующем здании. Они стоят недешево, но окупятся за счет сэкономленной электроэнергии, задумывается собственник. Но никто в компании не предугадал того, что устаревшие инженерные системы строения не могут исключить скачков в сети, из-за чего любые осветительные приборы и стабилизаторы выходят из строя, не выработав собственного ресурса.

Часто обладатель бизнес-центра несет убытки из-за недобросовестности, простой людской глупости либо низкой квалификации профессионалов различных уровней. В Рф на данный момент большой недостаток добротных инженеров, так как эта профессия, можно сказать, на 20 лет выпала из перечня нужных. Исключительно в последние 2-3 года тенденция поменялась, юные люди начали поступать в технические университеты и планируют строить карьеру в этой сфере. Потому на данный момент на рынке труда представлены или инженеры, которым далековато за 50, либо совершенно еще зеленоватые спецы, у каких есть теоретические познания, но практический опыт как такой отсутствует.

Какой из всего этого видится выход? Нужно так заавтоматизировать систему управления инженерией строения, чтоб свести к минимуму воздействие несчастного людского фактора. Во-1-х, если для управления обыденным кабинетом требуется около 15 специалистов различной квалификации, то для функционирования энергоэффективных построек довольно даже 3-х собственных профессионалов службы эксплуатации: головного инженера, сантехника и электрика.

Уже это приводит к значимой экономии на зарплатах. Так, 15 специалистов со средней заработной платой в 45 000 руб. без премий и надбавок, также дополнительных отчислений работодателя обойдутся компании в 675 000 руб. каждый месяц. А три спеца, пусть даже с заработной платой в 80 000 руб., — в 240 000 руб.

Во-2-х, автоматические системы понижают риск человечьих ошибок и позволяют предотвращать трагедии, заместо того чтоб устранять их последствия и латать дыры. Информация по всем системам, которые есть в здании, выводится на центральный пульт, и если, к примеру, в некий трубе повысилось давление, диспетчер за основным пультом, увидевший это, не допустит появления трагедии.

Естественно, не бывает таких систем, которые могли быть вполне автономны и не добивались людского вмешательства, но мы говорим о том, что его полностью реально уменьшить процентов на 70. Некоторые системы позволяют даже в случае появления проблем продолжать работу в обычном режиме без вреда для арендаторов. Приведу сейчас уже наш пример. В бизнес-центре Premium West, который мы на данный момент строим на скрещении Можайского шоссе и МКАД («Гема инвест» — девелопер проекта), употребляется геотермальная система отопления. Это 400 скважин под землей общей протяженностью 40 000 м. Единовременно будет работать наименее 50% из этих 40 000 м. Остальные — запасные. Это было изготовлено для формирования определенного припаса прочности, чтоб в случае выхода из строя устройств одной либо нескольких скважин их могли подстраховать другие.