Операции с ипотечной квартирой: на что требуется согласие банка?

09 Сентябрь 2013

Невзирая на то, что ипотека для русского потребителя издавна закончила быть экзотикой, пока с этим видом кредитования связано еще много разных легенд и заблуждений. Так, например, многие считают, что собственником квартиры, взятой в ипотеку, является банк, и поэтому до полного погашения кредита никакие операции с ней проводить нельзя. По сути это не так - жилище в любом случае перебегает в собственность заемщика – даже независимо от того, находится оно в залоге либо нет. Спецы ипотечного отдела ГК «МИЦ» объясняют: на теоретическом уровне с  квартирой в ипотеке можно проводить любые операции, реализуя свои права собственника, но если жилище находится в залоге – есть одно существенное условие. На всякую сделку банк будет глядеть очень неодобрительно, если она будет проведена без его согласия. Разглядим главные операции, которые потребуют неотклонимого согласования с кредитором. 

Реализовать ипотечную квартиру 

Необходимость в продаже ипотечной квартиры до того, как будет выплачен весь долг, появляется, обычно, в 2-ух случаях: если заемщику срочно необходимы средства либо же при расширении жилплощади, когда возникает возможность для покупки более просторного жилища. Есть несколько методов реализовать квартиру в ипотеке. 1)  Торговец выплачивает банку оставшуюся сумму за кредит, после этого банк снимает залоговое обременение и можно заключать сделку купли-продажи. Очень принципиально при всем этом, чтоб в договоре кредитования не было пт о запрете преждевременного погашения кредита, по другому данным методом квартиру не реализовать.   2) Клиент приобретает у торговца не само жилище, а кредит на него, переоформляя ипотечные обязательства на себя. Очевидно, без согласия банка тут не обойтись, но банк может отказать в схожей сделке, если у него будет повод усомниться в платежеспособности нового заемщика. Не информируя банк, реализовать ипотечную квартиру можно только одним методом: по подготовительной договоренности с покупателем взять у него нужную сумму для погашения кредита досрочно, и уже после чего оформлять контракт купли-продажи. Но неувязка в том, что такие условия не всегда нравятся покупателю, так как содержат большой риск для него. 

Сдать в аренду 

Около 30% заемщиков получают квартиру в ипотеку не для личного использования, а для подрастающих деток и внуков либо же в качестве объекта инвестиций. И в том, и в другом случае нередко появляется вопрос о сдаче ипотечного жилища в аренду. Согласно законодательству, это не возбраняется, но банк об этом проинформировать необходимо, ведь сдача квартиры в аренду может повлечь за собой понижение ее ликвидности, а для банка это является риском. Добавим, что вопросы аренды, вероятнее всего, будет нужно согласовывать не только лишь с банком, да и со страховой компанией. 

Прописать родственников 

Банк имеет право закрепить в ипотечном договоре запрет на регистрацию в квартире сторонних лиц, но наиблежайшие родственники, согласно законодательству, под него не попадают. Так, по закону банк не может препятствовать регистрации жена либо несовершеннолетнего малыша заемщика. И если по этому поводу появляется конфликт – можно смело обращаться в трибунал для признания такового запрета недействительным. 

Перепланировка 

На теоретическом уровне заемщик может произвести перепланировку залогового жилища с согласия банка, но на практике банки очень изредка разрешают такие деяния. Основная причина в том, что перепланировка может содействовать повышению либо уменьшению жилой площади, а это просит переоформления документов. Не считая того, квартиры стандартной планировки более ликвидны в качестве объекта реализации. Если же вы решите провести перепланировку нелегально (без оформления  проектных документов), банк может востребовать ее легализации, обязать заемщика возвратить квартире начальный вид либо даже расторгнуть контракт. Любой из этих случаев обернется для заемщика большими расходами, потому лучше не рисковать. Подводя результат, можно сказать, что в теории заемщик обладает довольно большой свободой действий в отношении ипотечной квартиры, но на практике почти все находится в зависимости от критерий контракта с банком. Потому очень принципиально пристально изучить каждый пункт, заблаговременно выясняя любые неоднозначные моменты.