Продажа объекта жилой недвижимости одним из супругов

27 Апрель 2014

О том, какую роль играет соглашение жена при заключении сделки, также о том, как проверить семейное положение торговца, утверждающего, что он холост, говорят спецы юридического департамента ГК «МИЦ».

Все имущество, которое было приобретено в браке, считается вместе нажитым - и для того, чтоб им мог распорядиться один из супругов, ему нужно получить согласие второго. Судебная практика указывает, что многие сделки в свое время были признаны недействительными, поэтому как при их заключении не было представлено нотариально заверенного согласия жена 1-го из участников сделки на отторжение вместе нажитого имущества. В случае признания сделки недействительной торговец, на самом деле, ничего не теряет, а вот покупателю это может угрожать суровыми убытками. О том, какую роль играет соглашение жена при заключении сделки, также о том, как проверить семейное положение торговца, утверждающего, что он холост, говорят спецы юридического департамента ГК «МИЦ». 

Согласно ст. 35 Домашнего кодекса РФ, любые сделки, касающиеся отчуждения неподвижного имущества, которое было приобретено во время брака, должны заключаться только при наличии согласия жена собственника. Но нужно учесть, что те объекты недвижимости, которые были приобретены одним из супругов в итоге безвозмездных сделок (получение наследия, приватизация, дарение), числятся не общим, а единоличным имуществом этого жена. Потому для реализации этих объектов недвижимости согласие второго жена не требуется. 

Не считая того, иногда встречаются затруднительные случаи, когда нельзя совершенно точно найти, в какой принадлежности находится жилище: общей либо единоличной. Так, к примеру, гражданин на исходной стадии строительства покупает квартиру в новостройке, документы на которую получает только по окончании строительства через несколько лет. Когда заключался ДДУ и вносилась оплата, гражданин в браке не состоял, а к моменту дизайна квартиры в собственность женился. Таким макаром, выходит, что объект недвижимости был приобретен в период брака, а как следует, он является вместе нажитым имуществом. И для того, чтоб его воплотить, собственнику будет нужно непременное нотариально заверенное согласие супруги на сделку. Также подобные трудности могут появиться при отторжении жилища, приобретенного по ипотеке. 

Если жилище точно находится в совместной принадлежности, то операции по его отчуждению должны проводиться при неотклонимом согласии жена собственника. По другому узнавший о нарушении собственных прав супруг, не дававший согласия на сделку, может подать иск в трибунал о признании сделки недействительной. «Если сделку признают недействительной, любая из сторон должна вернуть другой все приобретенное по сделке, - докладывает управляющий юридического департамента ГК «МИЦ» Дарья Погорельская. – Если же нереально передать приобретенное в натуре, нужно компенсировать его деньгами». Для покупателя признание сделки недействительной чревато суровыми трудностями, как моральными, так и вещественными. Во-1-х, торговец может заявить, что средств, приобретенных от реализации недвижимости, у него уже нет. Тогда трибунал обяжет его к выплатам, представляющим определенную часть с официально подтвержденных доходов, а во-2-х, даже если он возвратит обозначенную в договоре сумму, инфляция и неизменный рост цен сделают свое дело: клиент не сумеет уже на эти средства приобрести аналогичное жилище. 

Потому если известен факт супружества торговца, нужно востребовать с него предоставления официального согласия жена на проведение сделки по отчуждению вместе нажитого ими имущества. Все же, по словам профессионалов юридического департамента ГК «МИЦ», супруг может отменить выданное ранее нотариальное согласие на совершение сделки. Правда, сделать он это может только до прохождения гос регистрации прав на жилище, являющееся объектом сделки. Отмена согласия так же, как и само согласие, должна быть заверена у нотариуса. 

А может ли торговец любым образом скрыть свое семейное положение? Оказывается, может. Так, к примеру, существует много жульнических схем, когда торговец «теряет» паспорт, получает новый, в каком уже семейное положение не указывается. Единственное, как может обезопасить себя клиент – это востребовать от торговца нотариально заверенное заявление о том, что он в официальном браке не состоит. Также торговец может в тексте контракта купли-продажи указать, что на момент заключения сделки является холостым. 

Естественно, даже заручившись официальным заверением торговца в его «свободе», клиент не может быть уверенным, что сделку не признают недействительной, если по сути супруг у торговца был и обратился с иском в трибунал. Но сам факт того, что клиент стремился как можно посильнее уменьшить свои опасности, послужит подтверждением его добропорядочности.