«Гуд Вуд»: условия развитие пригородного рынка диктует стоимость

05 Февраль 2014

Рынок пригородной недвижимости Подмосковья пока находится в состоянии стагнации с отрицательным ценовым трендом, но у рынка все таки есть надежные точки опоры, а фуррор каждого определенного проекта начинает больше зависеть от профессионализма его создателей и четкости определения мотивированной аудитории. Настолько противоречивыми выводами закончился круглый стол «Рынок пригородной недвижимости сейчас. Рынок торговца либо рынок покупателя: кто диктует правила?», прошедший 28 сентября в ЦДХ, в деньки работы 27-й спец выставки «Недвижимость-2012». Устроителем которого выступила инвестиционно-строительная компания GOOD WOOD (ГУД ВУД). Круглый стол и его ведущий, директор по развитию  Александр Дубовенко, собрали широкую аудиторию – от экспертов, участников группы фейсбук "КОТ&ПОС" (Коттеджные поселки) до будущих покупателей, изучающих рынок и его предложения в личных целях. Если б не временной регламент, дискуссия длилась бы еще не один час. Вобщем, по окончании мероприятия его участники длительно обсуждали актуальные вопросы в коридорах ЦДХ. Как показал круглый стол, пригородная недвижимость – сектор, как и раньше интересующий и экспертов, и журналистов, и покупателей. Это не только лишь благодаря таланту ведущего – Александра Дубовенко: сама аудитория, заполнившая зал проведения круглого стола, вначале была лишена равнодушия.

Тон дискуссии задал главный редактор журнальчика "Дайджест русской и забугорной недвижимости" Миша Морозов, вернувший аудиторию на десяток годов назад, к зарождению пригородного рынка в сегодняшнем его осознании, «пробежавшийся» по всем кризисам и их роли в формировании рынка и остановившийся на нынешней ситуации. Которая, по воззрению докладчика, такая: правила на рынке диктует клиент, который отлично знает, чего желает. Но эти желания обоснованы, сначала, ограниченным бюджетом. Главенство цены подтверждает и статистика компании ИНКОМ: по данным компании, бурно развивается пока только сектор низкоэтажных домов. За год реализация квартир в таких домах возросла практически в 3,5 раза, а предложение – в 2 раза.

В более дорогих секторах, как рассказал руководитель подразделения «Парк Культуры» Департамента пригородной недвижимости компании ИНКОМ, управляющий Комитета по пригородной недвижимости РГР Валерий Лукинов, наблюдается затишье: так, в секторе раздельно стоящих особняков реализации свалились на 6%, что, по воззрению профессионала, свидетельствует о ценовом несоответствии спроса и предложения (например, клиент желает купить коттедж на Киевско- Калужском направлении по стоимости не выше 10 млн рублей, но предложение там начинается от 15 млн рублей). Таунхаусы охотно покупаются по стоимости до 6 млн рублей, а все, что выше 7,5 млн рублей, испытывает трудности в реализации. Равномерно сдают свои позиции и «короли продаж» последних лет – участки без подряда: за год их толика в общем объеме продаж снизилась на 16%. Но все равно «переплюнуть» их по популярности пока не удается ни одному формату.

Спасением для девелоперов директор по продажам пригорода «Западная Долина» (компания RDI) Иван Потапов считает создание мультиформатных поселков, где на одной местности полностью могут «ужиться» и коттеджи, и таунхаусы, и низкоэтажная застройка. По уверениям г-на Потапова, обитатели не будут испытывать никакого дискомфорта от совместного проживания, если сделать равновесную и грамотную концепцию, предполагающую грамотное разделение местности. Тем паче что, по словам участников круглого стола, современные покупатели уже не страшатся попасть в «неоднородную» среду, а полностью готовы умиротворенно жить плечо о плечо с представителями «разных слоев». Девелопер же в свою очередь ограждает себя от «провалов» за счет вербования покупателей с различными бюджетами и различными целями покупки: если коттедж – это предмет роскоши, «второй дом», покупку которого можно и отложить, то квартира в малоэтажке – в большинстве случаев, основное жилище, предмет первой необходимости, откладывать приобретение которого как минимум не уместно. Естественно, мультиформатные поселки ставят перед рынком огромное количество вопросов, требующих времени на выработку точных решений: как сделать так, чтоб инфраструктура удовлетворяла всех, как решить делему дифференциации платежей и т.д.. Но, по единодушному воззрению всех участников дискуссии, это уже детали, а в целом мультиформатные поселки крепко заняли свое место на рынке.

Если же гласить о новостях самих форматов, то, по словам АлександраДубовенко, главной новинкой последнего года, на которую мастера ложут огромные надежды, стали флэт-хаусы – маленькие двухуровневые квартиры в древесных домах-дуплексах, где, может быть, и закончатся поиски баланса меж ценовыми способностями «бюджетных» покупателей и предложением девелоперов. Флет-хаусы строятся по каркасной технологии – относительно новейшей для нашего рынка, но издавна пользующейся популярностью на западе. Как сказал представитель компании «ТКДом Гатчина», еще не так давно к каркасным постройкам на русском рынке в целом и на подмосковном а именно было достаточно тенденциозное отношение: получать дом, который простреливается из автомата, русский клиент «предыдущей формации» был не готов. И это в то время как в примыкающей Финляндии по этой технологии строятся не только лишь фактически все загородные дома, да и целые микрорайоны из 5-7 этажных построек. Не исключено, что прогрессивные «прозападные» флэт-хаусы – новинка рынка-2012, в конце концов, решат старенькый спор – можно ли строить бюджетно, но отменно.

Пока же итоги пригородного рынка-2012 звучат из уст г-на Лукинова тревожно: 54% проектов на пригородном рынке в графе «Продажи» имеют запись: «От 6 продаж за полгода». Схожая очень низкая планка установлена в 367 из 680 поселков, в каких сейчас идут первичные реализации, и у профессионалов есть опаски, что до финиша доберутся далековато не все.

При всем этом, как справедливо отмечает Александр Дубовенко, даже самый превосходный проект можно свести на «нет» практически в три хода. «Чтобы погубить проект, довольно погубить продажи», - заявил эксперт. А потом Александр Дубовенко представил аудитории перечень «вредных советов» с иллюстрациями, как верно расположить рекламу, как организовать процесс приема звонков и показов, как сделать концепцию поселка, чтоб «продаж не было наверняка».

Также в кругмом столе приняли роль: генеральный директор девелоперской  компании "Ноймарк" Илья Дискин, управляющий направления "Недвижимость" ИД "Коммерсантъ" Наталья Пронина, Управляющий партнер, компании «Эко Строй Ресурс» Маргарита Волянская, управляющий Службы ипотечного кредитования Лев Плецельман компания «ИНКОМ-Недвижимость»

В конце дискуссии участники круглого стола сошлись во мировоззрении, что 2012 год можно считать самым сложным в посткризисной жизни пригородного рынка, и от его итогов почти во всем будет зависеть вектор предстоящего развития ситуации.

P.S. Впереди нас ожидает много увлекательного

Вздыхать о том, что дискуссия о пригородном рынке закончилась, не стоит. В ближнем будущем всех заинтересованных лиц ожидает уникальное событие - ток-шоу в стиле «к барьеру». Темы, дуэлянты и секунданты - уточняются. Пока же понятно, что к барьеру выйдут: УБП против КП, Строители против Девелоперов. Загородка против Зарубежки. Дата, время и место дуэли уточняются (приблизительно дуэль состоится 18 октября).Освещать событие будет печатная онлайн и офлайн пресса. Масса положительных чувств обещана всем.