Юрист Олег Сухов: Что угрожает обладателю за нелегальную сдачу квартиры в аренду

06 Июль 2013

Оборот средств, крутящихся на рынке аренды жилой недвижимости, в Москве сравним с бюджетом маленького страны. По официальным данным это цифра достигнула уровня 4 миллиардов. баксов в год. При всем этом только 5-ая часть хозяев квартир официально оформляет сделки по аренде жилища. Что угрожает собственникам квартир, скрывающим свои доходы, ведает юрист Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

В 2012 году ФНС (федеральная налоговая служба) перебежала к жестким способам массового воздействия, которые должны вынудить арендодателей платить налог с прибыли.

Предупреждения через СМИ, создание особых «горячих линий», по которым хоть какой желающий может поведать о сдающих жилплощадь соседях, проверки участковых – вот только неполный список методов, к которым прибегает налоговая служба. Но значимого результата пока ожидать навряд ли стоит – уровень жизни большинства населения Рф не позволяет расставаться с прибылью, получаемой от  аренды квартир, даже под ужасом вербования к ответственности.

«В продвинутых странах Запада (США, Швеция, Дания) существует малый объем доходов, не облагающийся налогами, при котором налоговые органы не проявляют к нему излишнего энтузиазма. В Рф сложилась другая практика, к примеру, налоговики кропотливо изучают источники доходов тех же пожилых людей, живущих единственно на свои, оставшиеся еще от русской власти, квартиры», - ведает юрист Олег Сухов.

Как указывает практика, в Рф обосновать факт нелегальной аренды квартиры довольно трудно, если и обладатель, и арендатор проявляют разумную осторожность. Интенсивно пропагандируемого в текущее время «доноса» от соседей недостаточно. Чтоб обосновать неправомерную сдачу квартиры, нужно собрать приличный пакет документов – контракт о найме жилого помещения, подписанный сторонами, расписки о получении/передачи денег, акт приема-передачи, и т.д. Отыскать их и представить в правоохранительные органы при условии заинтригованности и обладателя, и арендатора в большинстве случаев нереально.

Но для рантье появился повод насторожиться – власти все активнее наказывают скрытных арендодателей, и закон может быть очень жесток к его нарушителям. Последних можно поделить на две группы – неплательщики налогов и лица, сдающие в аренду неприватизированное, городское жилище.

«Средства, поступающие от сдачи в аренду недвижимости, подлежат налогообложению в размере стандартных 13%, - ведает юрист Олег Сухов. - Из приведенного правила есть два исключения. 1-ое – отсутствие гражданства наращивает повинность до 30%. 2-ое – зарегистрировавшись как личный бизнесмен, можно отчислять только 6% или один раз в год оплачивать патент, освобождающий от уплаты налогов (его цена – 48 200 рублей). По факту заключения сделки законопослушный арендодатель должен предоставить в налоговую инспекцию 3 экземпляра контракта найма жилого помещения для регистрации. Потом, по истечению денежного года, собственник заполняет налоговую декларацию и оплачивает отчисления исходя из налоговой ставки и ставки аренды. Только схожая процедура соответствует законодательству».

Самая мягенькая санкция за неуплату налогов -  погашение полной задолженности (с процентами за каждый денек просрочки) и штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налогов.

При повторном нарушении штраф возрастает в два раза. Не исключены и поболее значительные проблемы. Так, по Уголовному кодексу уклонение от уплаты налогов приводит к лишению свободы. К примеру, если сумма неоплаченных налогов составила 300 тыщ рублей, то арендодателя накажут штрафом в размере 100-300 тыщ рублей и дополнительно взыщут невыплаченные налоги. Более того, за схожее грех можно лишиться и свободы на срок до 1-го года. Если правоохранительным органам получится обосновать, что доходы достигнули уровня «особо больших размеров», а конкретно 1,5 млн. руб., то в казну страны придется возвратить 200-500 тыс. рублей штрафа, а наибольшее наказание при всем этом составит до 3-х лет лишения свободы. Необходимо отметить, что судебная практика внедрения схожих санкций к собственникам, сдающим квартиры, уже имеется.

«Нередки прецеденты, когда наниматели муниципальных и городских квартир сдают их третьим лицам. В схожем примере следует заключать контракта поднайма и субаренды, что соблюдается очень изредка. Если приведенное нарушение будет установлено, то наказание последует не только лишь от налоговых органов с санкциями об оплате штрафа и судимости, жилищные органы вправе выселить квартиросъемщика без предоставления ему другого жилого помещения», - отмечает юрист Олег Сухов.

Чтоб полностью обезопасить себя от ответственности при нелегальной сдаче квартиры в аренду, придется исполнять закон и платить налоги. Любые методы минимизировать опасности могут иметь не прогнозируемые последствия, в том числе и нехорошие. К примеру, если с арендаторами не оформлять контракт, то и правоохранительные органы не сумеют предъявить к собственнику претензии, но, без контракта, большая часть арендаторов, просто откажется снять квартиру, что приведет к затягиванию времени по найму жилища, а соответственно, потере денег. Либо другой вариант: подыскать «смелых» нанимателей, которые не ужаснутся вероятной проверки и опроса со стороны участкового либо налогового инспектора.  Но, подобные «безбашенные» наниматели могут в какой-то момент не делать платить и не съезжать с квартиры, что приведет к выселению через трибунал, а это дополнительные валютные и временные издержки, как минимум на полгода.