Юрист Олег Сухов: Как из квартиры сделать мини-гостиницу

11 Декабрь 2013

В последние годы большие городка Рф захлестнула волна гостиничного бизнеса. К примеру, Москву раз в день посещают до 3 млн. туристов. При всем этом столица чувствует нехватку конкретно маленьких, дешевеньких и доступных гостиниц. Перспективы открытия своей мини-гостиницы - самые радужные. Многие, у кого есть «лишняя» квартира, стараются организовать место для краткосрочного размещения людей. По статистике все мини-гостиницы размером до 4-х номеров выбирают «серую» схему работы. Как организовать «легальную» мини-гостиницу из собственной своей квартиры, ведает юрист Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Минусы и плюсы «серых» мини-гостиниц

По статистике, неофициальные гостиницы занимают более 50% всего гостиничного бизнеса. Это связано с бюрократическими неуввязками их законного дизайна. «Серая» схема представляет собой или официальную сдачу квартиры в аренду, или неофициальное внедрение квартиры в качестве мини-гостиницы. Посреди плюсов - отсутствие необходимости законного дизайна и понижение издержек благодаря уходу от налогообложения. Есть и важные минусы: ответственность перед налоговыми органами в случае выявления фактов неуплаты налогов, трудности с размещением рекламы, ограничение клиентской базы, невозможность присвоения классности и т.д.

Предпосылкой огромного количества «серых» мини-гостиниц является отсутствие в законодательстве прямого запрета на внедрение жилых помещений для оказания гостиничных услуг. Что обуславливает и довольно пассивное отношение правоохранительных органов к схожей деятельности. Так в июле 2009 г. гражданин обратился в трибунал с иском о возмещении вреда, причиненного затоплением его квартиры. Виновником залива стала расположенная этажом выше "квартира-гостиница". Сразу была подана жалоба в прокуратуру, с целью пресечения нелегальной деятельности по эксплуатации квартиры в качестве гостиничного номера. Собственница последнего возместила причиненный вред в добровольческом порядке, и создание по делу было прекращено. Жалоба, направленная в прокуратуру, осталась без ублажения, с мотивировкой, что заключен контракт коммерческого найма, нарушений закона не установлено.

Под мини-гостиницу подойдет не любая квартира

«Понятие «мини-гостиница» в законодательстве отсутствует. Но в 2011 г. появилось понятие-синоним - «мини-отель». Из анализа Жилищного кодекса РФ можно прийти к выводу, согласно которому для того, чтоб квартира соответствовала условиям для сотворения в ней мини-гостиницы, она должна удовлетворять требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям, а конкретно: находиться на нижнем этаже, или этажами выше; если под ней размещены нежилые помещения, иметь отдельный вход, или возможность его обеспечить.

Если квартира не соответствует обозначенным требованиям, то перевести ее в нежилое помещение, и, как следует, перевоплотить в «легальную» мини-гостиницу будет невозможно», - утверждает юрист Олег Сухов.

Нужно держать в голове, что мини-гостиница должна соответствовать требованиям, установленным разными ГОСТами и СНиПами. Основной из их - ГОСТ 51185-98 «Туристические услуги. Средства размещения. Общие требования». Также требования к мини-отелям определены в приказе Минспорттуризма Рф от 25 января 2011 г. № 35 «Об утверждении порядка систематизации объектов туристической промышленности, включающих гостиницы и другие средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи».

Что нужно для организации мини-гостиницы

Принципиально то, что проведение и официальное оформление перепланировки нужно для перевода квартиры в нежилой фонд, согласования устройства отдельных входов, конфигурации фасадов построек, получения разрешения на проведение реконструкции помещений и т.д. Для получения разрешения на перепланировку потребуются последующие документы: копии поэтажных планов, выданные БТИ; копии документов о правах собственника на помещение; заявление о перепланировке с списком предполагаемых работ; копии документов, разрешающих изменение многофункционального предназначения помещений.

«Не стоит забывать и о том, что деятельность по перепланировке должна осуществляться только теми компаниями, которые гарантируют согласование всех работ, в том числе подпишут акт о выполненной перепланировке помещений, также сумеют оказать дополнительные услуги, такие как внесение конфигураций в технический паспорт помещений, согласование отдельного входа в здание и другие», - гласит юрист Олег Сухов.

Особых правил для перевода квартиры в нежилой фонд под гостиницу не существует, но Жилищный кодекс РФ закрепляет список документов, которые нужно представить в жилищный отдел местной администрации. К ним относятся: заявление; правоустанавливающие документы; технический паспорт; поэтажный план дома; проект перепланировки. Функцию перевода можно условно поделить на три шага. На первом из их междуведомственная комиссия по использованию жилищного фонда решает вопрос о способности эксплуатации данного жилого помещения в качестве гостиницы. Дальше комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом определяет цена перевода квартиры в нежилой фонд. Потом в Регистрационной палате происходит регистрация права принадлежности нового нежилого помещения и прекращение права на жилище.

Вопрос о том, к какой категории относить помещения, применяемые в качестве гостиниц, достаточно спорный. Из положений Жилищного кодекса следует, что это непременно должен быть нежилой фонд. Судебная практика является тому доказательством (Постановление ФАС Северо-Западного окрестность от 16 марта 2004 г. № А05-9138/03-28).Но в неких нормативно-правовых актах впрямую прописано, что гостиницы являются конкретно жилыми помещениями. К примеру, в Приказе Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35 (Приложение № 6), обозначено, что номера гостиниц представляют собой жилые комнаты. А в ст. 23 ФЗ от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", прямо говорится, что предоставление гражданам для неизменного либо временного проживания нежилых помещений не допускается.

Нужна регистрация ИП

Гостиничные услуги ориентированы на извлечение прибыли, как следует, относятся к предпринимательской деятельности. Производить эту деятельность без регистрации запрещено. Уголовная либо административная ответственность за воплощение деятельности без регистрации (зависимо от размера причиненного вреда либо суммы извлеченного дохода) может наступить по ст. 171 УК РФ либо ст. 14.1 КоАП РФ. Увлекательным является объяснение Пленума Верховного Суда РФ практики внедрения ст. 171 УК РФ. Пленум отметил, что данная статья не распространяется на случаи, когда незарегистрированный в качестве ИП (личного бизнесмена) гражданин заполучил жилое помещение для личных нужд, либо получил его по наследию, но из-за отсутствия необходимости использования, временно сдал его в аренду либо внаем и получил доход в большом либо особо большом размере. В то же время, если собственник систематически употребляет квартиру (либо несколько принадлежащих ему квартир) в качестве средства для временного размещения людей, открыто рекламирует свои «гостиничные услуги» с целью вербования возможных потребителей, квалификация его действий как нелегального предпринимательства полностью допустима.

Мировоззрение адвоката Сухова

«Процедура сотворения «легальной» мини-гостиницы является достаточно сложной. Прямого запрета на внедрение жилых помещений для оказания гостиничных услуг законодательством не предвидено, - отмечает юрист Олег Сухов. - Для того чтоб биться с увеличивающимся количеством незаконных гостиниц, государству нужно сначала законодательно закрепить разные процедуры их организации и требования, предъявляемые к схожему бизнесу, зависимо от размера гостиницы. К примеру, для чего человеку проходить долгую функцию дизайна бумаг на воплощение деятельности в части гостиничных услуг, если у него всего только однокомнатная квартира, которую он желает сдавать посуточно? В связи с обозначенным, разумеется нежелание собственников организовывать официальные мини-гостиницы».

Правильным будет не обязывать собственников организовывать «легальные» мини-гостиницы при наличии номеров в количестве наименее 5. Довольно зарегистрировать ИП и оформлять договоры коммерческого найма, платить налоги с получаемого дохода. Создание официальной мини-гостиницы животрепещуще, если употребляется более 5 номеров и есть желание развиваться далее.